房价大涨之后，未来的楼市该怎么走？

在西安本轮房价上涨之前，西安房价近十年没有上涨。当然，我的说法是不准确的，确切地说，在过去的十年里，西安房价上下波动。从十年的总体周期来看，西安房价可以理解为十年不涨。

事实上，不仅仅是西安，中国的许多城市都是这样的。在此之前，房价多年来一直保持沉默。当地人根本没有意识到房屋仍然可以用作投资产品。在他们看来，北京和上海的价格是中国唯一买不起的。

这次集会唤醒了很多人，就像一项运动一样，蔓延到了他们的家乡，所以我们会发现，在过去两年里，关注房地产市场的人数猛增，甚至可以说，这是我们多年未见、几乎疯狂的公共住房投机的一年。

本文一方面通过对西安这一比较典型的城市的分析，来理清对当地房地产市场的一些看法，另一方面，我们也希望分析那些参与抢劫人民战争的城市的未来发展，以及中国经济的前景。

　　民族崛起

这一轮房价上涨始于2015年，为什么是2015年？很多人一定对这个时间节点很感兴趣。

我只需要提醒你一个简单的事实，在2015年股市崩溃。

2015年崩盘后，当大量热钱涌入股市时，大量资金撤出了原来的股市。而在股市崩盘之前，是股市最疯狂的一年，国内形成了全国性的股票投机热潮。

在一家企业工作的人没有心情去工作，因为他每天在股票市场上的收入比他每个月的收入还多，而那些不了解股票市场的人也参与了这场繁荣。在那个时候，我认识的许多北京人卖掉了他们的房子，把钱投进了股票市场。卖地产股，你可以想象当时的疯狂。

股市大潮过后，热钱从股市涌出，涌入市场，何去何从？

毫无疑问，这一定是房地产市场。

这就是为什么这一轮房地产市场的起点是2015年。

因为我们看到的价格是体现在货币本身的价格，所以房价的上涨与货币直接相关。这一轮房价的核心原因是国内热钱的流动。

货币在市场上，不过是三个渠道的流动，实体经济，股票市场，房地产市场。不必太复杂，记住这三种流动就足够了。

2015年前后，疯狂的不仅仅是房地产市场。拥有美好记忆的人必须记住，这两年是创业的突破口。在当时，“猪只要在风口上就能飞起来”的说法描述了当时的创业热潮。用国家企业家精神来描述当时的情景并不过分。大量的资金投入到各种项目中。只要你有勇气这样做，你就可以筹集资金，如果你敢这样做的话，。

真正阻碍中国姑姑的可能是“如何做PPT”，否则伟大的中国姑妈就不会错过这样一个好机会。

如果我们把“创业”归类为实体经济，那么2015年崩盘后的热钱，一方面涌入房地产市场，另一方面流入房地产行业。

由于创业周期较短，大量资金涌入后，泡沫迅速破裂。虽然我们不能完全否定民族创业热潮的作用，但从整体上看，它只是一场狂欢节。企业的真正生存，即使不是在狂欢节下诞生，也会在其他时间被强调出来。

更持久的狂欢节，无疑是房地产市场！

从一线城市到二线城市，再到三线城市再到家乡县城，从2015年到今天，房屋市场仍在继续。但已经接近尾声了。

为什么？因为资本的力量不是那么长久啊，从长远来看，高潮总是短暂的，快感只是一瞬间。

为什么要结束呢？

如果你没见过富人，恐怕你不知道市场上有多少热钱。如果依靠这种不合理的资金流动，许多地方的房价肯定会继续上涨，甚至沧州房价还能涨到2万多，那些国内二线城市不敢想吗？

随着当地房价的快速增长，势必会引发大量的投资需求，一个人购买两套三套四套就会很快成为常态。如果新房不被限制购买，那么很多人买一套房子并不夸张，反正接下来房价会上涨，买得更多，赚得更多。

房地产市场的泡沫就是这样出现的。如果房价继续上涨，再翻番，泡沫必然会破裂，毕竟当地经济无法承受如此高的房价，泡沫破裂势必导致大量不良贷款，这将对经济造成很大的危害。

此时，政府需要站出来进行调控，调控的目的是：住房和住房是不油炸的。抑制投资需求。

我们发现，第一线调控二线上升，二线控制三线上升，三线控制国家(小地方)上升，这完全符合资本流动方向。

三四线市县其实都类似垃圾库存，自己没有上涨的势头，市场也随之上涨，仅此而已。当二线城市普遍受到限制时，三四线城市自然就没有上升的势头，这就意味着这一轮全国范围内的通货膨胀接近尾声。

两天前，，这标志着房地产市场热情的破灭。

未来两年，全国房地产市场进入下跌周期。

西安房地产市场，多年未见起色

虽然我们所说的房地产繁荣的核心是货币，但排除了货币因素，房地产市场的正常稳定上涨取决于“实际供求”。

事实上，不仅西安，还有重庆、长沙等许多城市多年来都没有崛起，一些地方也在缓慢崛起，如武汉、成都等。这背后的核心问题仍然是供求关系，供求关系看似简单，但真正解释供求关系是最重要的。最后，是什么因素影响了供求？

简单地说，从住房供应量来看，西安、重庆等地有较大的供应量，楼层相对较高，城市综合容积率偏高，这是我在过去的文章中提到的。

在需求方面，这座城市的吸引力相对较差，高收入工作太少，无法吸引年轻人。令人遗憾的是，西安是一个拥有许多高校的城市。大多数大学生在经历了几年的大学生活后倾向于留在当地，这是许多高校城市的优势所在，但缺乏合适的就业机会导致大量毕业生流失。西安在吸引高中生方面做得不好。

　　little deeper：

1.供应方

西安房地产市场的供给与土地政策有很大关系。过去，西安的土地供应是由各区和各县管理的。这是由县出售哪个土地区和县。这样，区县为了自身的利益，必然要依靠大量的土地出让来增加财政收入，而这部分收入不能直接纳入城市财政。这种单独的做法在西安的总体城市规划中引发了许多阻力。

这种问题比较严重，实际上是城市价值的巨大损失。

这种逻辑并不难。当前，我国大城市的发展路径大致是，通过吸引人口，促进房价上涨，房价上涨后，政府将通过高房价转移土地，获得大量收入，这部分收入将投资于城市建设，城市建设越好，越能吸引人口，房价上涨，土地价值再次上升，从而形成城市发展的良性循环。

一旦政府以低价出售大量土地，就会使市场上的房地产供应量过大，房价不会上涨，直到下一次拍卖的土地将无法卖出高价。这样，政府就无法从土地流转中获得巨大的城市建设资金，城市的发展将因此变得缓慢。

当然，城市不能进入良性发展的原因并不是那么简单，有许多复杂的因素，暂时还没有。这就说明了大量低成本的土地流转对城市本身是非常不利的。

在房价上涨之前，西安、重庆和其他地方政府以低价出售了大量土地。所以这一轮房价飞涨，政府的财政收入没有增加，利润是开发商和购房者，这是一个比较严重的问题。

二。需求侧

收入不上升，房价上升，这本身就是一个很矛盾的问题。

过去，西安工业以传统产业为主，国有企业众多，民营企业不旺，传统企业逐渐进入黄金期，年轻人进入传统产业的欲望很低，进入后也是平庸的生活，更多的高质量产业如互联网，只能算高科技园区。

作为古都，文化旅游是西安非常重要的一部分，但旅游属于“观马”吸引人口，似乎有很多人在节假日，但实际创造的价值并不大。

产业结构，就像城市主体的主要器官一样，可以直接决定一个城市的形象。在这一产业的构成下，整个西安给人的印象是节奏缓慢，暮色暗淡，活力不足。

没有办法把它与北京和深圳这样的地方相比。当然，北京的城市规模太大，区域比较强，比如石景山非常死气沉沉，老化严重。但总的来说，北京无疑是中国最具活力的城市之一。

毕业后，只有一小部分大学生想留在西安，他们大多进入了低收入的国有企业。

虽然城市的平均收入和价格之间没有完全的相关性，但在一个经济状况很差的地方是不可能上升的。从宏观上看，县城房价总是比地级城市便宜，这是无可辩驳的。只要看看西安的房价，也就会发现收入水平相对较高的高新区房价也较高。

以上这些，其实是西安房价上涨的根本原因。

有许多类似的城市。我们甚至可以说，这种逻辑适用于全国二线城市。在房价上涨之前，许多城市多年来一直保持稳定。现在的问题是，这一轮房价能否上涨，真的能够坐到高水平？

　　抢劫人民的战争

这一轮房价上涨的同时，也有另一个无声的巨大变化，那就是国家的人民对人民的战争。

在一定程度上，一线的门槛逐渐上升，从全国各地到一线城市，再从一线城市到二线城市，这种趋势是自发的，也是必然的。

这一次，在政府的指导下，出台了低门槛安置政策，加快了一线人口的溢出率。原有的人口流动格局将被打破，二线城市将迎来新的机遇.

不过，很多人会将楼价上升的原因归咎于抢夺市民的战争，认为大量的人口涌入必然导致大量的购房需求，导致楼价上升，这是一个错误的逻辑起点。

因为那些没有强盗的地方，房价也暴涨了！

居民的定居与买房是不一样的。这两年的情况下，买房其实是一个目的，定居只是一种手段。就这么简单。

在这个过程中，流入房地产市场的仍然是手头的资金。在西安，许多不买房的人一看到房价上涨就筹集资金买房。如果资本推高价格，根本的逻辑就不会改变。

否则，很难解释为什么全国各地的房价都在上涨。

西安的房价翻了一番，成都的房价翻了一番，但全国的房价也翻了一番啊，你这些二线城市没有什么值得骄傲的。

目前，该县还没有出台人才引进政策的地方。

人们去一个地方定居并不意味着他们必须在那里买房子。许多人在家乡居住了20多年，而且他们似乎没有买过房子。

通过这种低门槛的安置政策引进人才后，城市下一步要面对的是如何真正留住人，创造价值。

即抢劫后的城市发展问题。

要留住人，核心是创造就业机会。在一个就业机会少、收入低的城市，留住人才几乎是不可能的。人们宁愿去北京流浪，过着负担不起的住房、高收入和出租住房的生活，而不愿在一个没有发展机会的地方过着平庸的生活。

让我们以西安为例，谈谈这座城市的破碎状况。

　　这座城市打破了这种局面。

1月1日至3月31日，西安共安置了24.5万人。

很容易吸引人口定居，但很难真正留住人！这是所有参与抢劫战争的城市面临的下一个问题。没有变化，就不可能有好的发展。过去的发展模式属于少数富人，未来的发展必须有决心冲上国家的前列。

近两年来，西安市逐步恢复了区县地权，集中了这一权利，统一了城市土地管理，政府对未来的土地收入进行了协调。这对西安的城市建设是有益的。如果你想发展当地的经济，一个好的系统必须站在最前列。

2017年初，西县新区由西安管理。其实，这也是统一布局的理念，过去的弊端是明显的，西安、西县新区、咸阳自治，会使各方都考虑到自己的利益，无法有普遍的认识。西县新区由西安管理后，形成了西安的局面，消除了许多行政和区域障碍。有一个大的模式可以做大的事情，这是控制器能力的完整表达。

同时，西安将投入更多的资源和精力，一方面可以使西县新区的推广更快、更有效，另一方面也导致了西安的发展，发展的潜力在很大程度上体现在扩张中。

在行业介绍中，引入阿里、腾讯等。对当地的解决，这是关键。如前所述，一个地方的产业布局不合理，很难发展。同时，还需要考虑行业的年龄。现在，互联网等高端产业的引入，是城市发展的质量变化，加工制造业等落后产业难以为城市发展做出贡献。（20或30年前，必须考虑制造业世界。）。

在基础设施方面，我们只看地铁项目。西安的地铁规划实在太可怕了，总共修建了17条地铁线路，目前只有3条地铁线路在建。

北京目前只有22条地铁线路。应该指出，对基础设施的投资不是一蹴而就的。虽然它需要速度，但背后必须有强有力的财政支持。

城市最关键的一点是金融！钱到底是从哪里来的？-我不知道

你可以做很多计划。吸引人才定居(抢人)，从事新领域，装备工业，大修基础设施。然而，为了获得所有这些东西，并真正留住人才，我们需要脚踏实地做一些事情，而要做到这一点的前提是：有钱！

在打破这种局面的时代，如果你想成为一个伟大的城市，你需要各种条件和好运的叠加。如果在任何链接中有问题，您可能会失败。想象一下，一旦未来两年，没有足够的财政支持，所有的布局在早期阶段都会变成幻想，留下很多混乱。这并不少见。

在“城市生活”系列节目中，我告诉过你这个。为什么北京的新区能基本发展，很重要的原因是有钱。许多地方开发区都要发展很多年，当它们被规划的时候，它们是雄心勃勃的，最终陷入了混乱。

对于地方城市来说，有些已经突破了许多限制，比如杭州。但更多像西安这样的城市，如何打破这种局面，我认为是非常重要和现实的一点，就是如何将房价上涨带来的城市红利转化为城市优势。

这种逻辑并不难。政府并没有从房价上涨中受益，但高房价会推高地价，这对政府收入有利，但会有一定的滞后性。在这个滞后性方面，一方面，政府需要控制城市房价不要跌得太快，以确保资金留在当地房地产市场不会逃脱，当然，主要的方法是限制销售。这样做的目的，一方面是为后期的高卖地做好充分的准备，另一方面是确保没有重大的财政问题，同时也要做好与后期财政收入的衔接工作。

不出所料，由于前期布局过于激烈，未来几年地方金融不良贷款状况将出现大规模。

　　未来

正如传统经济学所说，贸易创造财富。但你不能用这种鬼逻辑愚弄你弟弟。我去年写了一篇文章，解释到目前为止还没有人提出合乎逻辑的反驳。

全国房价上涨后，从账面上的5000元到10000元，当然，财富有所增加，全国房价翻了一番，国内财富翻了一番。你相信这种逻辑吗？如果我们相信这一点，我们可以从全国买下另一轮，让我们的国内财富再翻一番。你买的越多，买的越高，感觉就越多。这是嘉年华。狂欢节过后，鸡毛遍地都是。

从股票市场到房地产市场再到实体，资本在这些池中运行，当然，最好的状态是大量资金进入实体经济。但现在的问题是，实体经济中存在着很大的问题。中国经济早已过了经商赚钱的时代。

20年前，一家小企业会赚很多钱、低成本和低技术壁垒，而很多红利可能会落在普通人身上。

现在，普通人做生意，赔钱的可能性很大。因此，资本不敢进入实体，这是有原因的。直截了当地说，实体经济的门槛太高，普通人无法进入。中国经济从过去的劳动密集型向今天的资本密集型转变.许多行业的门槛实际上是资本和技术。许多人不想成为一个实体，但毕竟被屏蔽了，与实体相比赚钱，投机简直太无利可图了。

在房地产市场陷入停滞后，另一个市场可能还有机会。(不作为投资建议)

还有一件事没有提过，当资本无法从市场中找到进入的时候，任何东西都可以成为一个新的增长点，即使是茅台，只要故事能够被很好的讲述和吸引过去的资本，它就会无限增长。这两年来特别热的各种货币实际上都是一种油炸产品。(仍然不是作为一项投资建议)。

在资本面前，任何合理和不合理的逻辑分析都是无能为力的，房地产市场也是如此。如果我们看看二线城市的房价，那么我们要注意的是，第一批资金集中在的城市可能是未来的机遇，比如合肥。西安和重庆等房地产市场事后来看，我仍然不乐观。(仍未作为投资建议)

回到重点。未来几年，新的国内经济增长点在于新一轮的投资拉动。这并不需要怀疑，背后的城市打破了局面，是国家的大布局。国家在过去两年发布的各种战略规划，如京津冀时期的雄安、沿长江经济带一轴线、两翼、三极、多点、粤港澳大湾地区、海南自由贸易港、倡议等，都有机会得到国家的支持。

在规划完成后，新一轮的超大规模投资拉动即将开始！

这是在国家一级的休息。在中国城市化即将达到60%的前提下，原有的发展模式并没有看到多大的发展潜力。一方面是要形成一个更大的市场，另一方面也可以在这个过程中刺激更多的创新。

在接下来的二十年里，中国经济仍然是世界上最有前途的经济体，而不是一个。

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