海南“关门打狗”全岛限购 千亿房地产巨变究竟带来了什么

2018年4月22日晚，对中国海南的投机者来说，这是一个不眠之夜。4月22日晚，海南省发布关于进一步稳定房地产市场的通知。从现在起，海南实行了严格的采购限制政策，在此基础上颁布了采购限制政策，实施了全球采购限制政策。有一段时间，市场上掀起了一阵骚动。海南到底应该做什么？这场涉及数千亿美元的房地产动荡意味着什么？

首先，海南完全“关门打狗”。

5年社会保障，首付70%，限5年，首付率上升至30%。海南房地产调控政策正在经历层层加码、多维全方位调控的过程，严格防范房地产投机行为。看到这样一个全面而严格的政策，我相信很多人都会感到非常震惊。让我们详细分析一下这一调控的重点。

1.五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售。(这里的理解应该是中部核心生态区主要保证当地居民的生活居住需求，而不是外来需求)

2.海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。(这里其实就是大多数一线城市所采用的五年社保政策，确保购房者真正在海南工作所需要的切实需求)

3.上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。(除重点区域之外，其他地方你要买房也要必须有2年以上的社保或个税，这里才是对全域限购的一个大范围处理的)

4.自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。(即使你有海南户口了，你也需要提供2年社保，而且只能买一套房，堵上了突击落户的这个口子)

5.非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。(堵上了在之前部分城市调控过程中出现的上有政策下有对策的现象)

6.对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。(这是对房地产企业的限制，一方面抑制需求，另一方面全面提升房地产市场的供给，不准房地产企业捂盘，全面保障海南的房地产供给。)

事实上，通过对以上六点的综合分析，我们可以发现，，。

第二，海南为什么要实行如此严格的调控政策？

过去，海南在放松管制的时候，继续出台严格的政策，我们曾经特别讨论过为什么海南要扭转市场的调控，但现在我们可以对这个问题作进一步的深入分析。1988年，在中国最南端，海南与广东正式分离为一个独立的省，海南成为一个独立的省，成为中国改革开放最大的试验场之一。

1988年，海口市只是一个人口不足230000，面积不足30平方公里的沿海小城市。来自全国各地的投机者，就像美国西部的淘金者一样，疯狂地涌入海南。在当时的历史见证人潘石屹看来，1989年来到海南时，他来到海南，但海南岛一夜之间涌入了150000人。

因此，中国历史上最大的房地产泡沫应运而生。当时海南四家国有商业银行不断向海南房地产市场注入资金，看到分红的企业不愿落后。作为海南重要的战略资源，国有企业、民营企业和外资企业都向海南注入了大量资金.当海南经济还没有完全启动的时候，海南就形成了大量的债务。在海南商业银行的账户中，房地产开发商几乎是最重要的债务人，主要精明的房地产开发企业将土地、房地产金银转售到自己的口袋里，大量的还在提款上或只有一半的房屋抵押给商业银行，因此大型商业银行已成为海南的主要接受者。

其实，大家都知道，海南的房地产市场是在打鼓，在卖花。当国家意识到海南的房地产问题已经到了无法解决的地步时，国家宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业。此后，国家发布了“关于当前经济形势和加强宏观调控的意见”，严格控制房地产信贷总量，提高存款利率和国债利率，限期收回非法借款，大大减少了海南的资本投资，全面发现了海南在建项目，面对国家的重大整顿，海南巨大的房地产泡沫破裂。

一个在全国仅占0.6%人口的海南省，留下了占全国10%的积压商品房，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，海南房地产泡沫给海南经济发展产生了巨大的阴影，大量的项目都是空中楼阁式的虚假项目，不少项目甚至被反复抵押多次，以至于海南政府不得不成立海南发展银行来解决各大信托公司的房地产资金困难问题。然而，海南发展银行实在是负担过重，积重难返，1998年就出现大规模挤兑危机，1998年6月21日海南发展银行倒闭，成为新中国改革开放以来商业银行倒闭的一个典型案例。

这个影响一直持续到2006年，直到2006年下半年海南的房地产市场才算缓过一口气来。有着这样惨痛的经验教训，有着省级商业银行直接倒闭的前车之鉴，海南的房地产调控经验其实远比大多数省份丰富，大多数地方只经历过房地产价格上涨，远没有经历过房地产价格下跌，而海南经历了整个泡沫危机，这样的经验也让海南判断出来：在改革开放四十周年之际，在海南全岛建立的自由贸易试验区的重大利好之下，可以说是政策红利前所未有，改革东风春回大地，但是海南省还是非常的清醒，他们认真分析出了问题所在，一开始就仅仅抓住了房地产市场的牛鼻子，先确保房地产不出问题，让海南真正实现房子是用来住的，不是用来炒的，然后再说下一步怎么开放，怎么开发。

第三，海南数千亿的房地产变化意味着什么？

，与全国城市相比，可以说是前所未有的，这样的调控对房地产到底意味着什么？

事实上，海南强大的调控力度，再加上今年到目前为止全国80多个城市的房地产调控政策，我们可以分析和发现，中国房地产市场的主旋律已经非常明确，就是房子是用来居住的，而不是投机的。在这样的基调下，很多人觉得房地产市场的发展不好，会不会放松对房价的调控？这种逻辑几乎不存在。

而海南的全面从严措施我们可以看到，房地产市场的调控其实还有很多的政策工具和调控空间，各地的调控政策以海南为基准的话，还有很多可以做的事情，这些工具手段可以确保房地产市场的进一步调控加码，再加上多元化主体供给、多渠道房地产保障、租售并举的租房政策，都将牢牢抓住房地产市场的牛鼻子，避免炒房的“死灰复燃”。

未来，海南有可能全面控制房地产市场的炒作热炒，真正让海南岛拥有一个由经济贸易推动，而不是虚拟泡沫推动的经济主动力。