沈阳楼市＂变脸＂:从鼓励大学生零首付购房到限售

8月7日，沈阳市出台了限制销售的新政，提出了市场交易、土地供应、住房申报、公积金、住房租赁市场等方面的要求，以“稳定房价预期”。禁止在部分地区购买两套以上商品房五年，同时实行一房一价制，申报价格在六个月内不作调整。

从去年年初到目前的销售限制，沈阳房地产市场经历了一年多的巨大变化，其背后的原因值得探索。照片显示了晚上沈阳的商业区。视觉中国。

去年，沈阳鼓励大学生以零首付的价格购房，但现在却受到限制。

8月7日，沈阳市出台了限制销售的新政，提出了市场交易、土地供应、住房申报、公积金、住房租赁市场等方面的要求，以“稳定房价预期”。禁止在部分地区购买两套以上商品房五年，同时实行一房一价制，申报价格在六个月内不作调整。

2016年3月1日，沈阳市出台了22项新的房地产库存激励措施，包括对应届毕业生购房的首付、房价补贴和个人购房契税，以及降低二手房交易税。虽然沈阳市当晚宣布“零首付”没有条件发布，。

从生意兴隆到存货，再到限制投资和投机交易，，只有一年半的时间，为什么沈阳的房地产市场政策会出现这么大的逆转？

从“非库存”到“每月增长13%”

据国家统计局6月份发布的70个大中城市销售价格统计，沈阳市新建住宅价格环比上涨1.6%，同比增长10.6%。而15个一线和热门二线城市，新商品房价格上涨都回落了。事实上，沈阳的房屋销售和价格自今年以来一直在上升。

据克里统计，2017年上半年沈阳商品房市场平均成交价为7575元/平方米，7月份平均成交价为8555元/平方米，比前一个月增长13.16%。

2016年初，沈阳房地产市场面貌迥异，商品房销售面积消化周期一度达到24个月，居全国最大城市之列。

那么，在一年多的时间里，沈阳的房地产库存有多少被删除了呢？据沈阳市中原房地产数据显示，截至今年年中，沈阳市房地产拆迁周期从年初下降了五个月，降至17.2个月，上半年成交面积达797万平方米，比去年同期增长31%。

，消化期超过36个月的人士，应停止土地供应，减少18个月的土地供应，增加6个月的土地供应，增加土地供应，不单止是6个月以下的土地供应，亦包括消化期超过36个月的土地供应。

从这个角度来看，沈阳的库存任务不再那么紧迫了。

“事实上，沈阳房价一直相对稳定，增长不太快，房价上涨的可能性也没有多少释放出来。”辽宁社会科学院副院长梁启东告诉“中国经济周刊”。

2015年5月，梁启东表示，通过数据观察，除沈阳和大连外，辽宁其他城市均为净流出。所以沈阳和大连这两个城市都有严格的购房需求，沈阳、大连的房价可能是第一个热身的。

“沈阳房价上涨背后的因素是，沈阳是一个区域性的中心城市，大量外来人口涌入，周边城市对住房的需求也在增加。此外，沈阳的新旧住房价格共同上涨，这是一个特点。近年来沈阳的城市扩张，比如浑南，上升得更明显。过去，配套设施和服务还不完善，因此家庭对改善性住房的需求也比较大，这导致了周边、原始和成熟的土地。”梁启东说。

沈阳本地人告诉“中国经济周刊”，从去年底到今年初，来自北京和河北的房地产投机集团到沈阳进行投机，“特别是在浑南区”，这也对沈阳房价产生了一定的影响。2016年10月，，沈阳市政府已从沈河区迁至浑南区，浑南区成为“热点”。

这是一个整体的急剧上升，还是部分过热？

沈阳市8月份新房的平均价格几乎超过8000元/平方米，有些建筑甚至达到每平方米24000元。一位打算在不久的将来在沈阳买房的人告诉“中国经济周刊”(ChinaEconomicWeekly)。

今年上半年沈阳经济增长率为0.4%，远低于大连、长春、哈尔滨等城市。在不久的将来，投资不是很好，但不是上升。从中长期来看，这是一个产业结构问题。目前，工业是不舒服的，而农业不是。重工业，轻工业不受影响；传统工业遭受痛苦，新兴产业受到冲击。“梁启东说。

尽管沈阳市在6月份出台了“13”房地产调控政策，但房价上涨的势头并未得到有效遏制。新政策主要针对投机性购房，以抑制房价上涨。

沈阳市房地产市场平缓的现状，也与近几个月三四线城市房地产市场的繁荣如出一辙。6月份，在70个大中型城市中，新增商品房增长超过或达到1%的城市有20个，二手房增长超过或达到1%的城市有14个，基本上是三四线城市。

沈阳的房地产市场确实呈现出一种火爆的趋势。在新政于8月推出前一个月，近10个新项目开工。今年3月以来，沈阳市房地产市场交易量出现了显著增长。1月和2月，沈阳市商品房成交量分别为590000平方米和800000平方米。今年3月，这一数字跃升至144万平方米，比去年同期增长了26%。4月份，成交量达到185万平方米，创2010年11月以来的最高月度纪录。从那时起，它一直保持在150万多平方米的高水平。

但梁启东认为，一年左右后，沈阳的房价将趋于稳定。“沈阳房价小幅上涨是正常的，没有必要过度解读，也不指望沈阳房价会大幅上涨。沈阳市场的特点是购买力低下。”梁启东在接受“中国经济周刊”采访时表示，目前沈阳房价大幅上涨，主要集中在地方和房地产领域，总体上是合理的。

沈阳房地产研究所副所长黄庄表示，，沈阳市政府的调控相对温和。限制销售是打击房地产投机的利器。沈阳市没有在传统的购销限制等调控措施上下功夫，但对销售限制的调控重点将在市场定位中起到正确的主导作用。

对于去年提出的“大学生购房零首付”，现在开始限制销售，梁启东说，“这是对国家政策的回应。，住房是为了生活，而不是为了投机。国家的总体政策也对房价有约束力，不允许房价大幅上涨。所以沈阳房价不可能有太大的波动，这一政策也应该得到体现。

作者：徐浩

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