去库存仍是主旋律 买房的最佳时机到了吗？

2016年，房地产市场正在经历一些“化学变化”。一线城市的房地产市场仍处于“高烧”状态。例如，深圳房价继续创新高，上海350多套住房，每套价值数千万套，一天之内就被抢夺了。与之形成鲜明对比的是，三四线城市仍有大量商品房闲置、库存的声音。

　　单个四、五线城市需要10年时间才能消化库存。

“2013年是中国房地产行业的一个重要转折点。”倪鹏飞说。过去，，但2014年房地产价格的下跌是市场的自动调整。2015年，房地产业最显著的变化是房地产投资的减少，对GDP的贡献几乎为零。

根据数据，商品房投资增长率从2014年的10.5%下降到2015年的1%。然而，意外的是，数量价格大幅上涨。去年房地产销售额11.24亿元，2013年接近11.57亿元，一线城市价格大幅上涨。通常销售上涨，价格稳定，投资增加。因此，销售额和价格上涨，但投资没有上升。”NiPengfei说：“如果没有政府在年初采取的措施，投资就会下降更多。”

他认为，造成这种情况的根本原因是财政因素。“去年房地产销售情况良好，房价上涨迅速，因为银行支持个人抵押贷款，再加上优惠政策的综合效应，这导致了住房需求，从而导致房价上涨。”然而，一方面银行支持普通百姓贷款，另一方面由于企业不良贷款比例上升，再加上金融机构对房地产的悲观预期，他们对企业贷款非常谨慎。小企业甚至不贷款，第三和第四线也不贷款给一线城市的大企业和大品牌。与2014年相比，2015年银行开发贷款下降了4%，这直接导致了房地产建设和竣工面积的急剧下降。银行决定从房地产企业的资本和市场条件来限制或减少对房地产企业的贷款，这反映出银行对整个房地产形势持悲观态度，对贷款给房地产企业更加谨慎。销售增长可以推动后端产业的发展，但这一数量相对有限。他说，去年，住房形势普遍超出预期-投资大幅下降，房价大幅上涨。

受2009年房地产刺激措施和2013年房地产市场激增的影响，现有和未来住房(在建商品房)库存严重过剩。倪鹏飞的团队对此进行了评估，除了合理的库存周期外，商品房的库存周期为待售，目前的住房为18个月，住房期限为24个月。全国平均而言，一线城市和一些二线城市没有积压问题，但四、五线城市的库存消化周期较长，个别甚至长达十年。因此，倪鹏飞得出结论，中国房地产结构过剩不再是一个短期问题，而是一个长期过程。“许多地方无法消化这么多的存货，因为那里的人口正在减少，而不是增加，但房屋仍在建造中。”

　　区域与城市房价差距将继续深化。

去年，房地产行业出现了另一个重要趋势，即在同样的宏观环境下，同样的政策在区域和城市之间也表现出非常不同的市场反应。例如，去年的房地产市场政策显著推动了中国东部和中部商品房的销售，而西部和东北则大幅下滑。

“区域差异是最重要的需求问题。”倪鹏飞指出，东部和中部地区正在实现一体化，发展良好。然而，东北和西部地区的人口却在减少，产业也在萎缩，因此需求和供给都会急剧下降。他相信这种情况会持续一段时间。“2016年，东西方地区差异不会有多大逆转。”

从城市的角度来看，倪教授认为一线、二线、三线城市的分化也比较明显。“过去，这只是增长规模的问题，但现在是一线城市上上下下，二线城市上上下下，三线、四线和五线城市下降很多。”例如，根据中国指数研究所的数据，有三个城市的一线和二线城市的平均成交价格接近或超过3万：北京约为27000，比去年增长8.1%，深圳约为34000，保守估计增长33.37%，上海约32000，比去年同期增长17%。此外，广州、杭州和南京的价格非常接近，平均成交价约为15000英镑。

　不同的“线”城市政策应以不同的方式对待。

倪鹏飞认为，基于二线城市人口将继续增长、房价在未来继续分化的预期，这意味着一线城市的房价可能会更高。

与强烈呼吁“减少库存”略有不同的是，2015年，一线城市的房地产库存得到了很好的消化，房地产投资在上升，新建住房的起始面积正在下降，导致供不应求。例如，上海的库存去年下降了近30%，消化周期从2014年的8个月降至4个月，新增住房开工数量也没有多大增长。今年上半年，除广州外，所有四个一线城市都在向北发展，特别是在上海，深圳房地产市场在春节前夕猛涨。

“因此，一、二、三、四城市政策应该被区别对待。”倪鹏飞说。他进一步指出，北京、上海等一线城市面临的不是存量问题，而是加大住房用地供应的问题。倪鹏飞认为，目前广州的房价仍处于合理区间。他指出，广州房价之所以保持稳定，是因为广州周边地区，如南沙、番禺、增城等，近年来房地产开发规模较大，住房环境也较好，吸引了大量人口，缓解了中部地区的压力。

对于深圳房价飙升，他认为，除了经济基本方向、土地面积有限、土地供应不足的原因外，“房地产投机太强”是很重要的原因。大量的房地产购买反映的不是刚性需求或需求改善，而是投资需求。

“几年前我去温州调查，当地企业家告诉我，深圳目前的房地产情况就像2010年温州一样。当时温州房地产处于高度投机性的状态，2011年突然公布了购买限制，温州房地产销售大幅下滑。如果深圳房地产经营不当，将采取限制性措施，投机者将被排除在市场之外或自动退出市场，这可能引发一轮房价下跌。”NiPengfei认为这是可能的。

“深圳房地产价格的短期飙升显然是不正常的，也是对宏观经济的严重损害。因此，更好的解决办法是暂时减缓住房市场的高温，这对各方都有利，但也将考验地方政府政策的准确性。`Ni Pengfi认为，即使市场化程度较高的地区的副作用相对较小，也应尽可能避免当地风险的暴露或蔓延。

　　房地产企业将迎来并购重组的趋势。

从目前的国情来看，房地产企业面临着很大的压力，不容乐观，3多家以上的住宅企业难以维持。倪鹏飞说。

通过调查，倪鹏飞发现，经过2008年前后一波房地产产业集聚浪潮，县城房地产企业基本上是项目公司，即以项目为基础设立公司，规模较小。然而，随着近几年房地产市场的调整，产业集中度迅速上升，房地产龙头企业的市场份额也在不断扩大。“我发现了一个非常重要的现象，几乎在地级城市，至少在大多数省会，。”

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倪鹏飞认为，通过新一轮房地产市场调整，一些房地产企业将倒闭或重组，尤其是近几年进入房地产业的形势良好。“他们对市场知之甚少，对市场的研究也很少，他们认为只要能得到资金和土地，他们就会开发市场。”但是，当银行信贷紧缩，小额信贷被扼杀，真正的需求暴露出来时，这些公司开发的房产就被晒在了阳光下。

对于“难以忍受”的房地产企业，倪鹏飞建议并购重组，这比破产损失要小。“大量小型住宅公司将面临破产和合并，但对于大型开发商来说，这是一个重要的扩张时机。”

关于购房者的需求，倪鹏飞指出，2015年的总体需求主要是需求改善，投机需求不多，而是集中在一线城市和个别二线城市。还有一个最大的差距是农民工，新公民的住房消费差距还没有被填补，夹层(一方面，买不起商品房，另一方面，不能满足条件购买或居住在负担得起的住房群体中)购买量相对较小。根据国家统计局的数据，全国2.5亿农民工中有1.7亿人在各省工作，其中只有1%的人在当地买房，三分之一的农民工回到家乡买房。倪鹏飞认为，农民工住房消费仍有很大潜力，但要鼓励农民工购房，必须出台相关的扶持政策，关键是要解决农民工子女教育问题，给予公民同等待遇等。

　　管制和控制2016年的库存清除是最关键的

谈到2016年的房地产市场，倪鹏飞认为形势不容乐观。“2016年房地产复苏的基础不稳定，波动不定，分化趋势严重。”他预测，今年房价可能先涨后跌，而投资则会上升。“这是一个基于历史经验和数据的判断，当然，时间还有待检验。”

倪鹏飞总结了2016年新的宏观调控目标：去库存并取得较大改善；为了防范风险，即防止大涨大跌，不仅要防范三、四、五线城市房地产企业破产所带来的风险，还要防止因一线城市和个别二线城市房价急剧上涨而导致泡沫膨胀及其破裂的风险；促进投资，恢复合理水平的投资。倪鹏飞认为，减少库存是最关键的。

在提出政策建议之前，NiPengfei总结了政策的“四个原则”，即“综合力量、准确权力、时滞利用和差异化管理”。“差异化治理是非常重要的，即，。例如，一线城市可以用房产税代替购买限制，否则不能解除购买限制，应鼓励三线城市和四线城市购买房屋并入库。\r\r\r\r\r\r\n""

针对具体的政策建议，他提出了“六大路径措施”。在需求方面，有必要刺激改善需求，即满足城市居民随收入增加而寻求住房改善的愿望，这是一个巨大的需求。针对这一问题，倪鹏飞认为，要降低标准、降低利率、减税，一线城市可以取消家庭限制，但不能取消；第二，加快棚户区改造，调整增量，解决需求；第三，鼓励农民工买房，这是“最重要的事情”。在供给方面，一是减少建设，支持房地产企业转型升级；二是加快建设，帮助发展企业筹集资金；三是减少不良资产，鼓励兼并收购。政府应该为融资困难和强大的房地产企业搭建桥梁和创造条件。

谈到今年房地产的整体发展，倪鹏飞认为，2016年下半年房价未必会大幅下跌，但由于需求，房价调整的可能性更大。房地产投资预计将在3月和4月回升，但增速将放缓。在供应方面，建设、建设和竣工面积将减少，库存预计将在明年之前难以消化，但倪鹏飞相信，大多数二线城市将能够在2016年做到这一点。