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房产税要征收 多套房业主将面临破产!

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楼主
  时间:2015 07/27资料来源:荣360校勘作者:韩平
新闻背景:根据国内知名理财机构财务策划人的了解,房地产税收立法初稿已经基本形成。未来的主要税种是房地产税或由房地产税、城市土地使用税合并而成。据有关统计,在目前的房价构成中,税费和房地产开发商占利润的60%,建筑成本仅占40%。在房价中,现行的土地占用税过高,是房价过高的直接原因之一。如果在70年内支付地价及相关税费,目前的房价为6000元/平方米,理论上,按3600元/平方米的价格可以盈利。未来,房产税的征收逐渐向“自有”和“赋税”,几年后的房地产市场,情况很可能接近买房,买房难。

如果征收物业税,如果你负担得起的话,就算出来。(网络图片)

有关部门表示,房地产税收立法改革的总体思路是在房地产税收负担总体保持不变的前提下,适当增加留用环节的税负,降低建设和交易环节的税费负担。但财务策划者认为,这些可能只是一些以前的“报表”,投资者应该把重点放在税收结构的变化上。目前,房产税改革在未来明显不利于多户住宅,人均面积过大这种持有情况。

  目前,《房产税》立法初稿已基本成形。未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。业内人士预测将在3年内开征,首套房税率0.5,二套 房,三套房往上加,不超过税率3%,并估算价值100万的首套房可能每年增加约5000元税负,即每月400多元。可是,这要是在北上广,一套房子平均 500万的情况下,首套房一年的税费相当于25000元啊,如果您碰巧了,还有个2套,就按2%的税率算吧,一年下来也是10万大洋啊。12万5一年,每 月1万多,大概你以后再也剩不下什么钱了。有人问了,首套房还征税?反正美国首 套也征税了!而且税率比咱们高!退一万步讲,首套房不征税,或者设定一个几 十平米的免征额,那么会带来两个后果,2套3套房的税率,可能会高到6%,第二个就是,貌似以后有钱人就全都离婚了。那位说,那有没有可能转嫁给租户呢? 这个……还是别闹了,一个月多加1万多,您认识这么有钱的租户吗?

  目前上海和重庆试行了房产税的改革,上海开征的房产税征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,以及非上海市居民家庭 在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为 0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。而重庆模式,纯粹就是对别墅征税。有 人说了,看起来上海模式更好啊,上海模式有没有可能推广到全国呢?这绝无可能,因为我们看到上海房产税的收入,仅仅是他卖地收入的四五十分之一,这其中还 包括很多商业地产。至于重庆模式,更是只有2000分之一,什么意思?就是这个房产税根本就是象征性的,可有可无的,如果用这个房产税,那么房子同样还是 不能跌。

  那怎么办?要征收多少的房产税,才能够和卖地的收入接近和持平,只有地方政府有了税源,才能和土地财政解绑。

  国泰君安做了个报告,说当房产税的税率为1%的时候,刨除每人20平米的免征额,那么全国范围内相当于,地方政府卖地收入的18%,如果不考虑免征额,也仅仅占卖地收入 的45%,而如果要跟地方政府的卖地收入持平,房产税的税率需要定在2.2%,如果算上免征额的20平米,那么更是要高达6%。这是什么概念呢,以北京为 例,如果一家三口在100平米的房子里,大概四环外,价值是500万元。如果不算免征额,这家人一年需要交纳的税大概是11万元,如果要是算免征额,对超 标的40平米征税,也需要交纳12万元。如果你多出一套100平米的500万的房子,那么也就意味着你必须一年租出30万元,一个月2.5万元的房租,否 则就是亏本的。那个时候,房子不再是你甜蜜的资产,而成为了一种恐怖的负担。

当然,有媒体说,信息不可靠,物业税至少要两年才能开征。

  那么,房产税到底会怎样征收,它又将对楼市产生什么影响?拥有多套房的业主,会不会陷入财务困境?博闻财经刘晓博判断如下(仅供参考不代表融360观点):

  1、由于不动产登记机构整合、电脑系统联网进展缓慢,所以房产税在2016年年底之前开征,是肯定不可能的。这里面还有立法的问题,所以最早在2017年才能实施。

  2、通过房产税打压房价,是无房者一厢情愿的想法。房地产行业仍然是中国最大的产业,对国民经济拉动作用无可替代。这个行业现在陷入了低迷,除了一线城市以及部分强二线城市,绝大多数地方都在鼓励买房。所以,房产税注定是温柔的。

  3、官方一直说,要除去房地产里的“投资属性”。但自去年全国两会以来,中央和地方层面的救市政策,事实上已经放松了对投资属性的控制。绝大多数限购城市,都已经取消了限购。为什么会这样?因为中国的房子实在太多了。如果通过房产税等手段让大家把多余的房子卖掉,卖给谁?

  4、如果房产税成为楼市杀手,中国经济将面临崩溃。目前银行贷款绝大部分抵押物是土地和房产,如果通过严厉的房产税把楼价降低一半,金融体系必然崩溃,这是无法承受的。事实上,现在很多中小城市就差喊出“买房就是爱国”的口号了。退税、财政补贴、赠送户口等招数,都已经使出来了。

  5、房产税的主要目的是为了解决地方政府的财源问题。在美国,地方政府主要收入就是房产税。他们的做法是,先确定地方政府的开支,然后倒推计算出当地该年度的房产税税率。所以,房产税的性质决定了它的税率不是一刀切的,各地肯定不会相同。至于百万价值的房产,每月缴纳400元,这种数字从一算出来,就注定是错误的。

  6、中国人在购房的时候,一次性缴纳了70年土地使用费,所以必须有豁免的面积或者套数,否则就是双重、多重征税。有人说,降低购买阶段税费支出,增加持有阶段的税费支持,让购房者初始购房费用降下来。这在中小城市可行,在一线城市不可行。政府让出的税费,只会变成开发商的利润。

  7、目前绝大多数城市房地产陷入了低迷,加上人口增长缓慢或者严重流失,这种城市的房子将大量空置,政府即便征税也很难收上来。所以,通过房产税解决地方政府的财源问题,对中西部地区恐怕有相当难度。至少短期内,需要通过增加地方债、转移支付等办法解决。

  8、中国的地方政府缺钱,一个根本原因是他们不仅仅提供公共服务,还要成为投资主体来稳增长。如果未来搞真正的市场经济,政府应该逐步退出公共服务以外的投资,这样就不会太缺钱。否则,他们永远缺钱。因为投资注定是低效的。

  9、未来一线城市、部分强二线城市的房产税税率可能会比较高,但这些地方的业主有能力把房产税转嫁出去,因为这些城市有人口增量,工资水平高。无法转嫁房产税的是人口流失地区的房子,特别是郊区、新区、旅游区的房子。房产税对他们来说,打击是毁灭性的,即便税率不高。

  10、假如你生活在大城市,在中心区拥有多套普通住宅,这时候因为害怕“累进型”房产税而卖房子,你多半是个傻子。想想纽约、伦敦、东京的房价吧,他们都有房产税。想想你的邻居吧,他们可能比你的房子更多,而且更能影响政策。除非你有20套、30套普通住宅,那的确是有点多了。即便如此,你也可以慢慢卖,接盘的人有的是,那些在去年慌慌张张卖房子的,估计现在肠子都悔青了。


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