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看点

01

地产成交持续放缓 开发投资增速步入下行

5月,房地产成交和房企到位资金增速继续回落,开发投资增速首次“刹车”。预计下半年,房地产调控政策难有明显松动,市场成交同比持续放缓;到位资金增速将继续缩窄,房贷利率可能明显上调;开发投资增速步入下行阶段,但跌幅不会太大。

市场成交持续放缓

库存结构矛盾待解

当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态,各地收紧措施还在陆续推出。目前需求趋于观望,市场成交增速大幅回落。1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%;商品房销售额43632亿元,增长18.6%。相比去年4月份的高点,两项销售指标增速回落幅度分别达22.2个百分点。和37.4个百分点。

5月份70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%,较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫,二线城市与上月增速基本持平,三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓,收窄至9.68%。

预计未来行业政策难有松动,热点城市成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转,房价增速亦同成交类似,呈现一线、二线城市增速“低头”、三线、四线城市相对平稳的分化走势。

如何评价当前的库存水平,是表征上的缓解,还是结构性的扭转?对此笔者认为前者多于后者。今年前5月商品房待售面积下降了3521万平方米,若从去年初的最高点累计至今减少了7913万平方米,确是取得了一些成效。但是结构性矛盾还没有根本解决。以数据相对完整的22个重点城市和其他城市的库存变化粗略对比来看,重点城市库存自去年初一路下降,而其他城市则较基期多有所增加。销售火爆的三线、四线城市更多的像是分布上“散点开花”,体量上“沧海一粟”。

除城市圈中心周边的强三线城市以外,其他大多还未走出高库存阴霾,并且对行政政策的依赖性较强,需要一些定力和耐心。下半年在政策驱动下三线、四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。

按揭规模占比双降

房贷利率明显上调

从开发企业到位资金来看,1-5月份同比增长9.9%,增速一年内缩窄了6.9个百分点。在各项资金来源中增速下降最明显的当属个人按揭贷款,1-5月份增速仅8.6%,较去年同期降幅多达约50个百分点。房企主要融资渠道均有不同程度的限制或收紧,到位资金增速将继续缩窄。

去年银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上,新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%,出现过度扩张倾向。今年金融端“去杠杆”扼住了房贷失控的苗头,房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。同时叠加市场流动性趋紧下资金成本上升,倒逼银行通过提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。

地产投资先扬后抑

增速步入下行阶段

2017年1-5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,是年初以来的首次增速回落。预计下半年房地产投资增速趋于下行,空间相对有限。

房地产投资增速下行趋势确立。商品房成交同比增速下行已满一年,这次开发投资相对成交的滞后期比以往更长,自年初起逆势上升,直到5月才有“刹车”迹象。这其中有土地市场补库存的原因,也有来自三四线棚改货币化安置的强支撑。然而在行业下行的小周期中,房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑必然拖累后续开发投资,金融监管的加强和资金链的不断收紧也将形成硬约束。预计房地产投资增速将呈现“先扬后抑”的局面,在二季度高点后即将见顶回落,结束与销售及到位资金增速的背离走势。

不过开发投资情况不会太差,增速为滑落而非跌落。这主要得益于土地供应规模的扩大。在热点城市,土地市场的热度主要取决于政府推地的数量。盯住消化周期调节用地供应的“以需定供”新政出台,为缓解热点城市供地“饥渴症”提供了依据,其中也包括库存下降较快的三线城市。今年以来,土地成交面积增速一改数年徘徊在零值以下的颓态,1-5月份同比增长了5.3%,强三线土地溢价提升。同时,与以往齐明齐晦的态势不同,在抑泡沫和去库存双核并行的背景下,开发投资更似“东方不亮西方亮”,不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三四线城市。土地购置和去库存政策的对冲,将减缓开发投资增速下降的速度,下行空间相对有限,预计全年增速在5%左右。


看点

02

存量市场交易首超6.5万亿 地产经纪行业将迎强监管

未来二手房租赁和买卖环节,将有较多政策措施出台,“强监管”将成为房产经纪行业常态。

“为协助部里做好相关法律制度工作,我们已派人参加《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》的起草,这个条例的出台将为我们行业提供根本的制度保证。”6月22日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会(简称“中房学”)会长杜鹃表示。

杜鹃是在“2017中国房地产经纪年会”上做出上述表态的。该年会上传递出的消息显示,随着存量房市场(以二手房买卖、租赁为主)的交易规模逐渐扩大,近期监管层对于房地产经纪行业的“强监管”环境将会持续,未来将可能有更多的法律法规予以规范。

数据显示,在一线城市和部分二线城市,存量房交易规模已经超过新房占据市场主流。2016年我国一线城市存量房交易中,通过房地产经纪促成的超过85%,二线城市超过60%。

活跃经纪人数量已超百万

近年来,监管层对于存量房地产市场的关注度明显提高。2015年和2016年的中央经济工作会议,均提及这一市场。

今年的政府工作报告也强调,“要加强房地产市场分类调控,规范中介行为。”

为落实中央要求,住房城乡建设部自去年以来持续开展了房地产市场秩序专项整治,并曝光了违法违规典型案例和中介机构名单。近期公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,也对房地产经纪行业监管作出了明确规定。该文件被认为将极大促进市场规范。

之所以如此关注存量市场,主因在于近些年存量房交易的规模越来越大。数据显示,在一线城市和部分二线城市,存量房交易规模已经超过新房占据市场主流。且按照城市化进程的角度,未来该市场的规模还会越来越大。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的数据显示,2016年我国一线城市存量房交易中,通过房地产经纪促成的超过85%,二线城市超过60%。

链家集团董事长左晖在发言中也援引数据称,2016年全年整体市场交易额(新房+二手房)超过了17万亿,其中二手房交易第一次超过了6.5万亿。

就经纪行业而言,据中房学委托大数据公司统计,截至目前,全国工商登记在册的,经营范围包含房地产经纪相关业务的独立法人企业总数为18.3万家,共设立分支机构6.3万家。房地产经纪机构中,从事二手房交易的占大多数,从事新建商品房销售代理的相对较少。

同时,据房地产网络平台统计,活跃的房地产经纪人员数量已超过100万人。目前,取得全国房地产经纪人、房地产经纪人协理职业资格的人员共约10万人。

多项制度需建立

杜鹃在发言中表示,当前针对房产经纪行业严厉惩治的状态未来还将持续,原因是“随着二手房在房地产市场成交占比越来越大,国家已经把二手房纳入全国房地产市场的统一管理”。

与会的某中介机构负责人向21世纪经济报道记者表示,监管层真正对经纪行业的关注,体现在去年9、10月份的一轮监管。因为在此之前,调控政策主要针对新房市场。

他认为,部分中介被要求下调中介费等举措表明,未来在二手房的租赁和买卖环节,将有较多政策措施出台,“强监管”将成为房产经纪行业的常态。

近期以来,二手房交易量随着整体市场的冷淡出现下滑,与会的部分经纪公司负责人表示,这对于行业的监管和规范,却是一个好时机。

事实上,房产经纪行业本身亦存在不少顽疾。中房学副会长兼秘书长柴强表示,虽然房产经纪是一个专业性强,且不可或缺的行业,但仍然存在诸如人员流动性大、入行门槛低、伎俩横行等问题,社会口碑不好。

柴强认为,未来将从四个方面改变现行的利益机制。第一,先从实名从业、披露职业资格信息入手,逐步实行从业人员的准入制度;第二,在代理环节上,从双方居间引向单方代理,从单方代理引向独家代理;第三,发布真实房源,全面披露房屋信息,承担损害赔偿责任;第四,在有效、合理保护房源信息的基础上,实行房源在经纪机构内从业人员之间共享。

杜鹃则指出,与国外相比,我国并没有建立起完善的存量房市场交易基本制度,包括真房源和房源共享的制度,经纪机构之间、经纪人之间的佣金分享制度以及专业服务诚信服务的优胜劣汰制度等,未来都需要逐步建立。

另据21世纪经济报道记者了解,杭州、扬州等地已建立官方的二手房交易监管服务平台,在网络平台上对房源验证、交易管理等进行有效查询和监管。该平台已得到主管部门的较高评价,未来有可能进一步推广至其他城市。


看点

03

住房公积金打通异地壁垒 4.5万亿缴存结余望盘活

住房公积金地域限制难题即将得到解决。

根据住建部规划,今年7月1日起,全国所有住房公积金管理中心将按照住建部《全国住房公积金异地转移接续业务操作规程》发布的要求,通过平台办理住房公积金异地转移接续业务。如今,相关部门正加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设,在今年6月底前上线,以后将实现“账随人走、钱随账走”,预计这一举措的受益群体将超过1.3亿人。

“十天前,北京的转移平台已经开通,任何开通了该平台的异地都可以通过平台接收北京公积金的转入业务。”6月22日,北京住房公积金管理中心一工作人员接受记者采访时表示,此前,北京公积金可以转出,但都是手工操作,而且是个人针对两地机构多次往返办理,为此,很多人的公积金账户就此搁置,全国住房公积金转移接续平台打通后,只需转入地发起办理就可以了。

据记者了解,目前,郑州、北京、上海、福州、广州、深圳、西安、太原、沈阳、南昌、武汉、石家庄、杭州等城市均已接入全国住房公积金异地转移接续平台。

打破地域壁垒

现行的住房公积金制度于1999年确立,当初设计的住房公积金管理方式为属地分散管理,不能跨市融通。以往,贷款需求旺盛的城市资金短缺,贷款需求不足的城市则资金闲置,住房公积金资金的闲置与居民购房贷款难形成矛盾。同时,由于不具备金融职能,金融业务要委托银行办理,导致管理成本高,服务效率低,且存在风险隐患。

此前,住房公积金由于受地域的限制,缴存人在一个地方缴纳的住房公积金,想到另外一个地方使用十分艰难,甚至是压根就不可能的事情,阻碍了住房公积金缴纳的积极性,也让住房公积金设置的初心出现了变异。

“我曾经在上海工作过两年,结婚后定居北京,但由于转移公积金的手续繁琐,需要往返两地住房公积金中心进行申请,为此,上海公积金账户里的几万元钱搁置至今,转不出也取不到。”从事IT行业的樊先生接受《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者采访时表示,如今,他已经咨询过上海和北京两地的公积金管理中心,住房公积金异地转移接续平台开启之后,他的这种情况只需要转入线上办理就可以了,根本不需要再到上海进行办理,手续非常简便。

其实,我国实施住房公积金制度的目的很简单,就是要保障每一个人都能住有所居,都能减轻购房的压力。而事实上,由于地域之间的壁垒没有打破,很多人的住房公积金只是“账面财富”,很难做到“账随人走”,这一公积金新政不仅有助于打破地域壁垒,提高人们对公积金的使用率以及获得感,亦有助于房地产长效机制的建立。

“全国住房公积金实现‘互联互通’之后,公积金就可以在全国顺畅地流动起来。首先,该平台方便了职工在转入地住房公积金管理中心就近办理业务,避免职工在转入地和转出地往返奔波。其次,缩短了业务办理的时间、简化了办理的手续,提高了转移接续的效率。再次,规范了住房公积金异地转移接续业务,确保职工住房公积金账户在异地转移过程中的信息准确和资金安全,有利于连续计算职工公积金缴存年限。”6月21日,武汉科技大学金融证券研究所所长董登新接受《华夏时报(公众号:chinatimes)》记者采访时表示,“账随人走、钱随账走”是住房公积金新的管理制度,有利于促进劳动力的流动以及住房公积金的归集。

不过,值得注意的是,这一切都是建立在这两座城市均已接入平台上为前提,如果转入地和转出地都没有接入平台,或者其中一个没有接入,均不能通过平台办理,只能通过原程序去柜台办理。

提高公积金使用效率

事实上,一直以来,要求推进住房公积金异地转移接续工作的呼声很高,“账随人走、钱随账走”不光让我们看到了住房公积金制度的前行,更关键的是,住房公积金异地的转移接续有利于盘活住房公积金、提高公积金的利用率。

近日,住建部等部门联合发布的《全国住房公积金2016年年度报告》显示,2016年全国住房公积金实缴单位238.25万个、实缴职工13064.50万人,截至2016年末缴存总额106091.76亿元,缴存余额45627.85亿元,均保持了连年增长。除此之外还有一组数据:2016年,住房公积金住房消费类提取和发放个人住房贷款22098.85亿元,不到全年商品住宅销售额的1/4。

两组数据对比,一个是超过4.5万亿的缴存结余,一个是不及全年商品住宅销售额1/4的公积金使用数据。

多年来,住房公积金在促进房地产市场平稳健康发展、支持保障性住房建设方面发挥了积极作用,住房公积金使用效率也在大幅提升,不过,跨地域的使用规定依然限制了公积金的使用,使得劳动力流动之时,产生了大量难以盘活的结余,加之各地公积金缴存旱涝不均,大笔资金被留在当地。

“中国实行社会主义市场经济数十年来,人口流动量巨大,但主要趋势是由中西部地区向全国各大城市流动,小城市向大城市流动,这样的结果就是,由于户籍和房价等因素,一部分人在大城市缴存公积金,但难以在大城市享受公积金贷款,这种不公平的现象让一部分人没有公积金制度的获得感。”董登新表示,全国住房公积金异地转移接续平台开通以后,公积金可以自由流动,同时,符合当地购房条件的人也将有机会申请住房公积金贷款,便利了缴存人到异地购房的需求。

很显然,人流动起来了,钱流动起来了,住房公积金的利用率也就相应地提高。

“随着新城镇化的加速,部分劳动力开始向三四线城市流动,住房公积金异地转移接续平台一旦开启,方便北上广深的住房公积金划转到其他地区,加之当地房价政策和房价的优势,有利于缴存者购房能力的增强,同时提高住房公积金的使用效率。”董登新表示,这一政策对于那些在一线城市工作,却要在其他二三四线城市购房的人群有很大的帮助。


看点

04

常住人口规模扩大 合肥将放宽城区落户条件

日前,省政府公布了《安徽省新型城镇化发展规划(2016~2025年)》。根据规划,到2020年,全省常住人口城镇化率达到56%,户籍人口城镇化率达到35%。到2025年,常住人口城镇化率达到62%,户籍人口城镇化率达到45%,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距逐步缩小。

合肥市区常住人口已超400万

据悉,过去几年里,我省城市可持续发展能力显著提高。合肥市区常住人口规模超过400万,综合承载力不断提升,城市基础设施不断完善,城市宜居性和可持续性不断增强,吸纳了大量农村劳动力转移就业。

根据规划,合肥将瞄准打造长三角世界级城市群副中心和节点城市,成为长江经济带具有较强影响力的区域性特大城市,努力打造具有国际影响力的创新之都。加快全国性综合交通物流枢纽建设,积极发展服务经济和创新经济,建成合肥综合性国家科学中心。以长三角城市群主导产业关键领域创新和新兴产业发展为方向,打造新型显示、智能语音、汽车及新能源汽车、生物医药和高端医疗器械、智能家电等有全球影响力、竞争力的主导产业和新兴产业基地。以巢湖生态文明先行示范区建设为统揽,加快环巢湖国家旅游休闲区建设。高水平建设综合保税区、出口加工区等对外开放大平台。加快金融功能国际化,复制自贸区国际投资贸易体制机制,打造成为承接上海、辐射中部的区域性金融中心城市。深度挖掘历史文化资源,打造具有地域特色的国际文化名城。提升合肥国际化水平,加快完善与国际化城市相匹配的产业、服务、创新、集散等功能,为推进新一轮开放搭建更高平台。大力培养和引进国际高端人才,加快建设国际化人才高地。到2020年,把合肥率先培育成市区常住人口超过500万的特大城市。

放宽城区落户条件,都市圈人均收入将增加

为实现上述目标,我省将合理放宽合肥城区落户条件,全面放开其他城镇落户限制。积极引导农村学生升学和部队退伍进入城镇的人口、举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户城镇。最大限度精简城镇户口登记和迁移手续,缩短办理时限,方便户口迁移。全面实行设区市范围内本地居民户口通迁制度。以城中村、城郊、开发区、大型工矿企业等区域为重点,推动有条件的地区农业人口成建制转为城镇户口。

此外,合肥都市圈将成为全省核心增长极和长三角城市群有较大影响力的区域增长极,在全国“两横三纵”城镇化战略格局中的枢纽地位显著上升。合肥都市圈以合肥为中心,以芜湖、马鞍山、滁州、淮南、六安、桐城市为重要节点,加快基础设施一体化建设,构筑高铁1小时通勤圈,打造合滁宁、合芜马、合淮、合六、合桐宜等产业发展轴带。到2020年,都市圈内形成若干国家级甚至世界级产业集群,人均收入力争达到长三角地区平均水平,建成一批国际化对外开放平台,国际化人居、商务环境明显改善;到2025年,都市圈内城市间联系更加紧密,对外开放程度进一步提高,成为全国有重要影响力的都市圈。


看点

05

郭树清:坚决抑制部分地区房地产泡沫

银监会主席郭树清23日带队赴农业银行(601288,股吧)总行,就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导,并主持召开座谈会,听取部分银行业金融机构参与企业重组、降低企业杠杆率、处置不良资产等工作情况。农业银行、建设银行(601939,股吧)、中信银行(601998,股吧)、光大银行(601818,股吧)、华夏银行(600015,股吧)、民生银行(600016,股吧)、北京银行(601169,股吧)、北京(楼盘)农商行的有关负责同志作了发言。

郭树清强调,要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”,坚定不移地推进去产能。落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。要深入开展市场化法治化债转股,积极稳妥推进去杠杆。要加强服务收费管理和增加金融供给并举,有效降低企业成本。进一步加强对“三农”、小微等薄弱环节和各类新业态新动能的服务,积极支持企业参与建设,为企业“走出去”提供更有效服务。

会议认为,今年以来,银行业积极贯彻落实党中央、国务院的决策部署,紧扣供给侧结构性改革,围绕“三去一降一补”五大任务,不断完善金融服务,取得积极成效。同时,也要清醒地认识到,银行业支持供给侧结构性改革还存在差异化金融服务不足、有效金融创新缺乏、外部政策环境有待优化等问题。

郭树清在总结时指出,银行业金融机构要从四个方面努力提升支持供给侧结构性改革的能力和水平:一是要深刻认识银行业支持供给侧结构性改革的重大意义,深入了解地方、企业、居民对银行服务的需求。二是积极探索更多有效途径,包括设立专门运作机构、建立有民企和外资参与的基金、支持政府和社会资本合作项目、鼓励支持国有企业实施混合所有制改革等。三是在强化服务的同时,也要注重加强自身风险防控能力建设,特别要注意防范信用风险和流动性风险。在实施债转股过程中,要确保风险有效隔离,把风险真正转移出去,同时,要积极研究债转股过程中的监管资本计量问题。四是要充分发挥政府、银行、企业等各方积极性,进一步推广政银保、政银担等多方合作模式。加强与地方政府、司法机关等各方的信息共享和工作联动,坚决打击逃废债行为,推动优化金融生态和外部环境。

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