M1预示房价即将到顶！新一轮刺激政策不得不出！

昨天，天津、合肥、成都出台了住房市场调控政策。其中，合肥新政的主要目的是“贷款限制”，规定有贷款记录，无论是否首次购买，首付率都将提高到40%。

这些政策旨在应对近期房价和地价的快速上涨，似乎是致命的，但一些人仍然感到“不够强硬”，因为最有效的控制措施是“持续限制”，就像上海、深圳和北京那样。

但是，许多人不知道的是，正是由于“购买限制”，开发商才有机会利用它：由于购买限制和帮助我们存储客户，房价在开放后迅速飙升。。”

过去十年的房地产经验似乎总是如此：，然后飙升。

不要因为这些开发人员太早就高兴而讽刺他们，因为在这个阶段，房价即将见顶。！

M1趋势将拖累房价

这一判断得到M1趋势的支持：

M1(狭义货币供应)与房价有一定的相关性，但由于房地产流动性差，将出现三个月左右的滞后性。长江商学院前副院长陈龙表示。

例如，M1在2009年1月增长了6.7%，房屋销售价格在3月份达到98.1%的峰值，当M1在2010年1月上升到39.0%时，4月份的房屋销售价格指数继续上升到115.4%。

　　民生证券数据也显示，商品房价格与M1走势基本一致。

华泰证券(HuataiSecurities)首席分析师罗毅(音译)认为，M1增长自2016年3月以来已回升至20%以上，从3月至5月连续攀升至23.7%。从M1高点看，未来流动性趋于稳定，房地产调整压力加大。。

可以看出，2015年3月，M1增长开始了当前的上升周期，今年3月超过20%，连续三个月上升。这一M1周期已进入高位，通胀预期正在形成。，央行近期大概率将进行流动性调控以缓解通胀压力。这也就是为什么端午节前后，各国央行实施新一轮的量化宽松政策，但我们国家的央行没有立即跟风的原因。

　　如果M1在第三季度达到顶峰，那么房价很可能在第四季度下跌。。事实上，从克而瑞统计的五月份一二三四五线城市的房地产价格走势可以看出，这一轮房价有明显的二八分化，大幅上涨的只是少数核心城市，说明M1的快速增长，并不能像2009年那样，支持全国性的房价上涨。

决策层面的管控难度：如何让企业愿意花钱？

　　但如果M1在短期内达到峰值，房地产库存压力将明显增加。。

据国家统计局统计，截至5月底，全国销售面积比4月底减少721万平方米，写字楼增加了70000平方米，商务室增加了105万平方米。写字楼销售面积比去年同期增长百分之十六点八，商品房面积增长百分之二十三点七。

今年5月，全国房地产投资3.46万亿元，比去年同期增长7.0%，比1至4月份下降0.2个百分点。增长速度下降的主要原因是非住宅商业地产投资增长率的下降。数据显示，非住宅开发投资增长7.5%，增长率下降1.3个百分点.

显然，商品房的刺激政策，非常需要尽快出台。这也有一个原因。也就是说，M1增长过快，说明企业目前有很多钱，但还没有被用于投资。。

国家统计局发言人盛来元解释了“地王”现象，并表示房地产开发商对投资更加谨慎。有三项数据证明：

第一个数字是房地产投资增长率，1月至5月较上年同期增长7%，比1月至4月下降0.2个百分点。

第二个数字是土地购买面积，与去年同期相比，1-5月份下降了5.9%，虽然下降幅度比上个月略小，但仍在继续下降。

第三个数字是土地交易价格，今年1-5月较上年同期上涨4.7%，增速低于房地产投资。

换句话说，开发人员手中有很多钱，没有本地投资(可能不仅仅是开发公司，还有很多其他没有钱可投资的公司)。从长远来看，让企业拥有大量资金显然不利于经济增长，也将成为通胀的“导火索”，这显然会让政策制定者头疼。

刺激政策：鼓励企业持有和购买商业建筑。

邦师父认为，鼓励企业购买更多的商店、办公投资和自用很可能是今年下半年房地产政策的主要方向。。

事实上，。

例如，过去增加增值税时，鼓励企业购买经营房屋并扣除增值税。

例如，开发商被鼓励将他们拥有的一些商业建筑改建成可以出租的公寓。

这些商业物业可用作住宅物业，可享有民用水、电、煤特许权。

　　地方政府在这方面更加积极。。比如，上海要求购买商用土地的开发商，在开发完毕后，必须持有商用住房多少年，否则不能转让。允许销售的面积不到20%。

然而，这些政策在短期内仍难以刺激商品房市场升温。邦耶认为，国家下一步可能在税收、贷款等方面给予商品房更多优惠政策，以促进企业投资、购房。此外，政府亦会制订更多支援政策，鼓励市民以出租、购买及其他方式经营商业楼宇。

你知道，现时的商品房税比房屋税高得多，不但没有房屋免税，土地增值税也比60%还低30%。许多投资商品房的人说，商品房税占他们利润的30%还不到40%，所以他们不愿意投资。个人投资者和公司投资者也是如此。

因此，国家可以对商业财产转让税给予一定的税收优惠，甚至免税。同样，在商业物业贷款政策中，亦会作出若干调整，以鼓励企业购买贷款。此外，国家也可以通过商业地产资产证券化来刺激购买。

开发人员已经看到了这种趋势。

例如，上海龙湖在规划未来十年的战略时，不仅提出了住房，还提出了更多的购物中心，他们计划在未来五年内这样做。

在中国启动房地产研究项目时，商业和金融研究小组受到了很高的尊重。特别是万科万章资本首席执行官丁长峰表示，“中国房地产的黄金时代已经到来”，让舞台上的房地产经理们充满激情。

在丁长峰看来，那些已经完成和出售的商业地产，有机会通过股票资产的转换和运营，给许多企业家带来更多的利益和机会。

同时，万科上海公司通过上升市改造项目，成功地签署了股票资产的实质性改造和运营协议。

上海生物制品研究所位于市中心，拥有大量的迪乌达建筑，孙科别墅，万科希望将其转变为消费目的地，更多元化的城市客厅，有效提高资产收益和资产价值。

如果类似万科的话，龙湖的战略就更受国家的鼓励。商品房的存量不仅可以有效地消除，而且房地产也将真正帮助实体经济变得更大、更强，这几乎是全社会的愿望。

邦耶对下半年的房地产政策非常乐观，它将比今年年初更令人兴奋。

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