楼市调控再升级 什么才是对炒房客的最后一击？

10月份，在20多个一线城市，在二线城市开始实行房地产市场限制和贷款限制后，房地产市场的人气仍有增无减，调控效果仍不尽如人意。11月以后，一些城市的调控又得到了提升，并有可能蔓延到更多的城市。

首先，对于硬性购房需求来说，这并不是一件坏事，即使是10月份之前对房屋的刚性需求也不是坏事，因为只要房价不暴跌，他们在力所能及的范围内偿还贷款的能力就不会成为问题。真正的担忧应该是投机，这是最具杠杆和风险的。一旦房价在11月和12月不上涨，他们的投机成本就不会被包括在内，但对于投机者来说，最后的打击将不是在这里，而是在未来的加息。

11月，武汉开始了最强大的调控和升级之手。“当地人不准买第三套，外地人要付两年的社保”，然后南京，一批拍地的，出现了开发商“买地”只能用自己的资金，现在轮到上海和天津了。

根据上海市住房建设委员会公布的新规定，自2016年11月29日起，申请第一套住房商业贷款的家庭首付比例将不低于35%。已在本市拥有房屋的居民家庭，或者在本市没有住房但有住房贷款记录的，申请商业贷款购买普通自住房的，首付比例不得低于50%；购买非普通自住房的，首付比例不得低于70%。

当天，天津也出台了一项新的差别住房贷款政策。申请商业个人住房贷款购买第一套住房的家庭，最低首付比率为30%；对于拥有住房和相应住房贷款尚未解决的家庭，申请商业个人住房贷款以改善生活条件的最低首付比率为40%。

彭博社(Bloomberg)的一份报告援引知情人士的话称，除了收紧住房政策外，房地产市场过热地区的银行发放的个人住房抵押贷款也必须收紧，这一切都表明，。短期内，我恐怕一、二线城市的房价会出现全面滞涨甚至回落。

同样，这种情况对于房地产市场的刚性需求来说并不是坏事，但对房地产投机者来说是一场灾难，。

房价不再上涨，房地产投机毫无意义，但如果利率突然开始上升怎么办？这对投机者来说是一场灾难。当然，在宏观经济L型的背景下，提高利率的可能性很小，即使货币政策不再那么宽松，但并不紧张，但我们知道市场的实际利率仍然有自己的操作规律，一旦货币紧缩，利率自然就会紧缩。

特朗普在美国大选中的胜利引发了人们对全球通胀的预期，美联储在年底前几乎把利率提高了近100%，甚至一些投资银行也开始预测，美联储将在明年加息一次，而不是一次，而是多次。美元指数在美国加息的预期下走强。由于土耳其货币里拉的急剧贬值，美国央行甚至在近三年来首次加息，将基准利率提高了50个基点。

当时，在欧洲央行准备决定是否长期保持低利率之际，欧洲央行行长德拉吉突然就低利率对10万亿欧元区经济体构成的风险发出了直接警告，称长期低利率为金融市场培育风险创造了沃土，包括积累债务和过度冒险。这也是对美元指数上涨的回应吗？

总之，房地产投资市场的回报是巨大的，同时风险也很大，特别是对于那些增加了很大比例杠杆率的房地产投机者来说更是如此。房地产市场的调控将打击这些房地产投机者，挤出市场泡沫。更重要的是，房地产投资必须考虑到利率风险。不能说货币政策现在是宽松的，而且预期永远是宽松的。最后，我恐怕很难看到会发生什么。

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