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金融业正在洗劫房地产 房价只有更高没有最高!

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近年来,一线、二线城市的土地市场出现了高热,土地国王频频出现。根据克鲁房地产研究中心的数据,今年到目前为止,已经有超过118个土地国王出生在这个国家。

但人们发现,在这轮抢夺土地的过程中,一群曾经在外围徘徊的金融野蛮人蜂拥而至。上周刚刚洗劫杭州土地市场的“信达”昨日在上海征地,平安、安邦等金融短吻鳄纷纷出面购买土地。

相反,凶猛的国有企业、热心的民营和外资巨头似乎不再有那么多“面子”:在万科哥哥赢得女王“忏悔”之前,绿城担心,凯德“无法预测宁愿不碰”。中小型住宅企业,更不用说很多门都进不来了.

内部人士很生气!

有人说,我们有主修,你有什么?

野蛮人说:“我们有钱。”

有人说,我们有经验,你有什么?

野蛮人说:“我们有钱。”

有人说,我们有感情,你有什么?

野蛮人说:“我们有钱。”

许多人感叹道:“房地产业再也不能容忍英雄了!”但在金融资本时代,“富有”确实是一件大事。

工业企业没有资金来征地,打资本的住宅企业依靠资本优势扩大房地产市场份额,资本经营企业将被赶出工业企业,成为争夺土地之王的胜利者。

但这将不可避免地蔓延出一种强烈的担忧:当坏硬币驱逐好硬币时,房地产会发生什么?

房地产遭遇“坏钱换好钱”?

“我们为什么说我们是‘坏硬币’?它们是‘好硬币’?”演讲一出来,一定有人反对。

如果我们不讨论这是不是真的,让我们先拿信达在上海占领的土地:

昨天,上海宝山谷村出售了一片需要维持40年的宅基地,溢价超过306%。保守的估计是,开发成本超过8万元/套,远远超过附近同类房屋的价格。

经营压力毫无疑问,房地产公司基本上不敢接触,因此最终的胜利是新达,一家由建行(ConstructionBank)分拆的不良资产管理公司(4.900,0.03,0.62%)。

有人说,它的方式是利用这片土地来提高对去年拍摄的新疆海湾土地国王的估价。事实上,在很大程度上,在房地产中发挥资本作用,就是玩估值,先赚回以前的土地,然后一片片地赚回来。

然而,互联网上也有段:“新达不仅在处置不良资产方面有很高的经验,而且在创造不良资产方面也有独特的技术。``

从资本运营的角度来看,上述方法是可行的,但将其置于资产增值、实际项目开发、产品建设等方面是危险的。

“‘制造大量不良资产是不专业和不道德的’,那不是坏钱吗?”邦凡就是这样问彭师父的。

邦师父仍然不答应。但是“建筑师五哥”说:“国外的开发商和朋友都这么感叹,上海很贵,这房子不如我们建的那么好!”

他告诉邦德大师,十多年前,社区景观不好,房子一文不值。至少在那个时候规划营销,有不同的观点,也想给居民一个生活梦想,一个生活梦想。

今天,设计师一般不考虑设计的合理性,让我们从一轮布局开始。所有的营销策划建议,总括而言,是二、户型总面积应小、家庭礼品率应大。

结果是什么?这个行业基本上已经消失了。当你完全依附于资本时,抛弃你是资本的开始。

的确,从既有的房地产企业、专业的港资企业和外商投资的企业走出了“王热”,到整个房地产都成了依赖资金、缺乏思考、没有精品,甚至好的产品都可以落在后面的。?

在这方面,一些内部人士认为,

房地产,特别是土地市场,逐渐出现了“坏钱换好钱”的势头。一些研究产品的成熟房地产企业,由于资金压力和稳定的经营战略,正逐步脱离一、二线土地市场,而房地产市场差异化下库存高的三、四线城市则越来越多地介入,最终可能出现“绿黄”的局面。

但有些人也不这么认为。

高丽国际研究咨询部主任陈厚桥认为,

“资本家”在土地市场上的出色表现只是表面现象。一些实力雄厚的已建住房企业拥有更多样化的土地获取方式和较低的成本。例如,现在有大量的集体土地,老工厂用地已经进入市场,一些地块没有参与公开招标。建房公司实力雄厚,由于房地产市场较为谨慎,并不意味着未来会被淘汰。

国泰君安分析师刘飞凡(18.320,0.05,0.27%)也认为,

目前,房地产开发商的土地储备可以支持未来3-5年的发展。过去发展良好的住宅企业对土地市场比较谨慎。

但毕竟,土地价格是被推高的,而不是大部分的好处。高房价需要住房公司提供大量资金,而这些公司却筹集了大量资金并发行债券,导致债务增加。这些因素可能会阻碍房地产业近期的发展,成为房地产可持续发展的障碍。

国际评级机构标准普尔三十号在一份中国房地产观察报告中表示,尽管房地产市场复苏强劲,但开发商的财务状况没有改善。进入下一个投资周期的开发商大规模扩大了土地储备,而较低的利率可能不足以抵消房地产开发商的高额债务,信贷状况恶化最为严重。

标普下调了中国房地产公司的评级,理由是它们依赖短期债务,而且由于住房供应过剩以及为土地储备支付高价的风险,它们在二三线城市面临利润率压力。

加强资金实力是共鸣

但是要注意的是,不管是好是坏,如果你不想被开除,你只能加强财政实力作为保证。

凯德集团(Cade Group)中国区首席执行官罗振宇(音)对班耶表示,当前的房地产时代是房地产。房地产的快速增长时代已经结束,以高价收买土地的时代已经结束了,我们可以从囤积土地中获利的时代已经结束。在征地成本高、竞争日趋激烈的市场上,单纯的资本运营能否使企业获利尚不得而知。

“如果土地价格翻一番,房价在未来会翻一番,那么卡德就不会再碰它了。”罗振宇说,凯德的表演是丰富项目的一种方式,希望能在中国经营一些房地产金融产品。

根据Bang房地产的理解,为了解决资金问题,房地产金融、资产证券化已成为房地产开发商转型的方向。保利、万科、石茂等住宅企业都进行了房地产资产证券化转型,提高了资本能力、运营能力等。

此外,今年以来,由于利率下调、费用减息等因素,国内银行贷款的平均利率继续下降,国内融资成本下降,未能充分开放国内融资渠道的住房企业在资本成本方面处于不利地位。

凯德集团(Cade Group)总裁兼首席执行官林明彦表示,如果凯德要想在国内继续发展,当然需要在国内有一个良好的融资平台。

“对于投资地产,任何开发都需要大量的资金,如果你不能大规模开发,就需要引入其他合作伙伴,将资产证券化。”林明彦说。

刘飞凡认为,房地产行业正在快速转型,不仅销售房屋,还提供物业服务。资产证券化也将继续启动。资产证券化可以解决住房企业的融资问题,实现轻资本化,减轻资金压力,增加对新投资投资的资金,解决投资性房地产资金沉淀问题。

陈厚桥说,房地产金融和资产证券化是未来房地产的标准配置。没有创新的融资渠道的住房企业将失去发展的优势之一。

房地产高级评论员黄立聪提醒说,在中国,租金普遍低于利息成本,价格泡沫大,经济实体负担不起足够的租金成本,租金回报率低,现金流长期持有负值,无法支付利息成本,房地产资产证券化非常困难。

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