楼市2018 这是一篇不能不看的预言

文/大宇

2017年已经进入了传奇的金秋，然而，房地产市场的春天似乎并没有像承诺的那样到来。

开发商盖盘出售相机并搬迁，二手房长空间对峙难以打赢，越来越多的城市加入限购团，政府又一次包装并推出了租售权、共有产权、集体土地可以进入市场租赁等政策，给中低收入人群一份声明。

经过多年与政府的斗争，今天的房地产市场已经脱离了经济学的规律，呈现出一种没有人能理解的混乱气氛。

情况如此复杂，2018年，房价在上涨，是在下跌吗？

别说废话，先得出结论。

2018年，房地产市场继续上涨的可能性很大，而不确定的只是规模。

根据是什么？

我们不必看GDP增长率、广义货币M2增长率、新增贷款数量、中央银行存款准备金率的调整、城市房地产拆迁率、人口迁移图、小学生增长率等专业数据。这些变量与不断变化的变量结合在一起，将产生无数的可能性.

我们只看对房地产市场的信心会上升多少。

信心比黄金更重要。

一旦人们对某事建立起坚定的信心，这种力量将是毁灭性的。

经过十多年的房地产教育，特别是从2016年下半年到17年开始，空军基本被击毙，许多军队统治了世界，房地产市场在短期内受到冲击，长期看涨已成为绝大多数人的共识。

这是中国人民的共识，他们在血泪中积累了十多年的经验。不可能在三、五年内完全逆转。因此，2018年，住房市场的基础将不会有大的变化。

我记得十多年前，“专家”经常对人们说，家庭存款应分为三部分：银行存款、股票存款和黄金存款，各占1/3。据估计，今天，当专家们认为是专家骗他们把钱投到这三个地方时，他们就后悔了。

今天，我们不相信黄金，我们不信任股票，也不让钱进入银行。

至于期货、基金、债券、外汇、托收等财务管理方法，经过多年的市场检验，高风险的高收入、低风险的回报，已经成为一个小市场，人们坚定地把所有家庭都放在同一个方向-住房市场。利润高，风险小。多年来，很难再试一次。

现在是一个多武器的世界。

如果说十年前温州炒房集团声名狼藉的话，如今的炒房大军规模远远超过当年的一百倍。2016年，一线、二线、强线和三线住宅价格上涨，如洪水灌溉和轮作，每一座城市都留下了住房大军的身影。

当下线、二线、北京、上海、深圳周围，几乎所有的热门城市都受到限制，但投机集团正在等待搬迁的机会。目前，重庆是房地产投机集团关注的焦点，由于多年来大量的住宅地税和房产税等原因，重庆市房价一直徘徊在低位。

去年年底以来，重庆房价上涨了60%到80%，平均价格在10到2万元之间。由于缺乏购房限制，重庆已成为房地产投机集团的幸运儿。虽然有一个巨大的售价，面对强大的购买力，重庆房价一直在稳步上涨。

近日，长沙和济南也羞怯地撕开了购房限制的洞，炒房团立刻听到风声，飞到长沙，这有着更大的潜力。

在众多投机者中，有大量消费的富有客户，也有依靠信用卡和小额贷款来提高首付的年轻输家。

有些人可能会指责炒楼租客，以为他们走到哪里，例如蝗虫横渡边境，推高楼价，使这个行业是假的，但我们要清醒地认识到，人性是追求利而避弊，追求利益是人的本性。

哪里有好处，哪里就有投机，投机不是高房价的始作俑者，他们只是顺应时代潮流，得到一块馅饼。

问问自己，如果你有钱，有机会，只需要换个手买卖两套房子，就能得到几十年的工作利润，你会拒绝吗？

政府和军队之间的斗争

目前，投机租户的数量、实力，已经到了政府必须认真对待的地步。

此外，政府最近推出的新政策。

同样的租金和出售权的目的，是鼓励市民以租住房屋代替购买房屋，以及加强租户的权益。

共有产权是给予中等收入群体三折购房机会，政府参股、风险股、收益股；

集体土地出租的目的是扩大租赁市场，降低租赁价格，市场可以出租更多的房屋，也会包含房价。

这些新的政策可以看到政府的善意，并且确实希望抑制房价的野马，并且永远不会像去年那样疯狂地上升，如果崩溃的后果是不可想象的。

许多人分析了租售权和共同财产权的利弊。在这里，我想重点谈谈农村集体土地出租住房进入市场的政策。

中国是否有城市有很多集体土地用来建造出租房屋，是的，这是深圳。

深圳小产权房研究

众所周知，今天的深圳是在一个小渔村的基础上发展起来的。深圳政府早年征用的建设用地多为农地，村民集体土地被保留。

因此，直到今天，深圳的中心和郊区仍然有大量的集体土地，这些土地属于每个村庄的村民，这是本市著名的村庄。

目前，深圳仍有丰富的高层建筑和绿色公园环绕着许多村镇的城市建设模式，弊端严重，但长期积累不易解决。

早在九十年代，随着外来人口不断涌入深圳，能动脑筋的村民开始在集体土地(通常是六至九层)上建造小型建筑物，建造一间小单间、一栋或两栋出租的房屋。

当建造农民建筑的人获得巨大利润时，大量村民开始投资于有利可图的企业，要么借款，要么招募人入股，或者由村委会牵头进行统一建设。

随着农民建筑的兴起，到2000年，深圳村集体土地已全部被农舍占用。

这些农户建筑建设水平差，千户建筑，建筑间距非常窄，生活环境差，俗称握手建筑。大量农房的出现严重影响了深圳的出现。

但与此同时，它也为深圳的中低收入群体提供了低成本的租赁机会。农民住房的租金约为商品房的1/2。低租金使许多低收入群体有机会留在城市。

直到今天，深圳城外的农舍建设仍然屡禁不止。在龙华、大阪、沙井、布吉等地，街道上到处都是密集的农舍，其数量之多、分布之广令人震惊。近几年来，农民住宅已发展成为高层电梯房和小区。

目前，深圳小型物业房的数量约占住房总数的60%，居全国之首。

那么多的小产权房，除了少量的交易，大部分都是用来出租的，而且租金很高，，大量的廉租房进入市场以抑制房价，但效果是什么呢？每个人都看到今天深圳的房价一目了然。

资源的自然分布是不均匀的，一旦获得资源的城市或地点，它就具有第一优势，吸引更多的资源流入，就像水从高到低的自然和随机流动一样。

相反，如果我们要把资源引入不发达地区，那么它就不会像从低到高抽水一样硬。西部大开发为什么投入了巨大的人力和物力，但却没有成功。

中国的城市化进程还在继续，大量人口涌入大城市就像从高到低的水流一样势不可挡。无论建造多少廉租房，舒适的住房都会很快被填满，直到城市不能再建造更多的房屋来容纳更多的人。

2018年，让子弹飞一会儿。

一片落叶知道世界的秋天，总结过去也可以预测未来。

回顾自2002年以来的十多年来房价的波动，我们可以看到，房价的走势大致是三到四年的轮回，即小幅上升-小幅下跌-横向市场聚集-整合攻击-再上升的过程。

而且，每一次崛起都不是一个全国性的崛起，基本上是由一线城市带动，然后蔓延到二线城市，最后蔓延到三、四线城市，增幅也逐渐减弱。

2006年、2009年、2012年、2016年(包括2017年上半年)、2016年(包括2016年上半年)是一个重要的年份，而剩下的一年是巩固年或小整年，但总体而言，它必须是一个螺旋式趋势，因为货币和价格增长是不可逆转的。

然而，近年来，即使是一线城市，房地产市场的上升周期也开始出现分歧。2015年，深圳引领了第一波升势，上海接力在16年上半年，北京在下半年，3月17日。

随着政策的加大，一线城市带动了房价的下降，但一些二线城市仍处于压力葫芦浮动包的状态。

结合过去，你可以预测未来，2018年将是一年的整合和小幅上升，房地产市场的基本面将保持不变，17年的过热城市将在18年内休眠以消化过度增长。

在第一线上，北京现在比年初的最高价下降了约10%，郊区的县正在下降更多。他们现在处于长期的空中对抗状态，但是军队正在逐渐聚集势能，18年的巩固很可能，上海的局势也是相似的。

但值得注意的是，深圳的房价在2015年4月至2016年3月期间翻了一番，随后出现了一年多的小幅下跌和整合。

在此期间，牛市继续进攻，两次收复失地，两次承受新政的压力，但直到今天，深圳房价一直坚挺地回到历史最高水平，上涨的预期是显而易见的。

如果没有更有力的政策，深圳很可能成为2018年启动的第一个城市。

2018年，尽管没有空军，但政府是许多军队最大的敌人。政府可以容忍房价不会上涨或轻微上涨，但它不会容忍另一年的动荡。

一旦有了这样的期望，就不可能推出更大的政策炸弹，例如第一套房80%的首付和两套房的全额付款；或禁止出售5至10年；或限制一套住房的家庭，将社会保障资格提高到8年，就像北京在商业和住房方面所做的那样。

而且，2018年，你真的看不到什么大人物，所以，无论你是一支大军队还是一名租客，我建议你，2018年，你最好让子弹飞一会儿。

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