要将一线城市房价砍半，这可能是最实用的办法

如何解决中国房地产泡沫问题？中国人民银行金融研究所前所长、著名经济学家姚玉东指出：目前，我们应该警惕国民经济中一线城市的泡沫。如果一线城市供不应求，我们还能在上海北部再建设四个这样的城市吗？中国需要八个这样的一线城市。金融360按揭(微信方代123)不禁想到：一线城市的数量翻了一番，房价会减半吗？

要回答这个问题，你必须弄清楚：什么是房地产泡沫？通过增加一线城市的数量来解决泡沫问题是否合理？

高负债等于泡沫吗？

一些媒体称警惕为“泡沫”，实际上是在警惕债务。

目前，我国房地产市场正面临着双重债务压力：一是住房抵押贷款压力。7月份，中国的人民币贷款增加了4636亿元。据分部门统计，家庭贷款增长4575亿元，占98.68%.其中，短期贷款减少197亿元，以住房贷款为主的中长期贷款增加4773亿元.二是住房企业的债务压力。截至8月24日，在这一年中最活跃的14家住房企业获得了200多亿土地，总额为4093亿，比2015年同期的1864亿增加了120%。住房企业的资本负债率大大提高，资产负债率为65.68%，负债总额为3.74万亿元。

　　居民和企业负债累累，这些贷款支撑着房价，这也是一些媒体所说的房地产泡沫。当贷款没有还清的时候，就是泡沫破灭了。但是，高债务相当于房价泡沫吗？不一定。

盲目的债务会导致泡沫。因此，泡沫理论的建立取决于债务是否合理。住房贷款余额偏高的可能原因是：1、房价高，家庭财富不足，为了满足大量贷款的住房需求；2、房价上涨快于利息，家庭财富过剩，理性选择是借钱投资房地产利润最多。3、没有住房需求，城市房价上涨不快，看别人买房，自己贷款买房。

当一线城市房价高企成为共识时，前两个负债是合理的，只有第三个债务是不合理的。必须有第三种人，但主流市场必须是前两种。前两种人的主观选择是合理的，但不良行为也会导致泡沫破裂。例如，第一类人没有足够的收入偿还贷款，第二类人买房，房价急剧下跌，两者都可能中断供应，放弃供应。虽然银行可以购房，但银行的现金流是国王，无法得到偿还，影响了整个金融业的资本流通。结果，泡沫破裂了。第三类人借入购房后，泡沫不会破裂，也取决于房价的变动和家庭收入的变化，泡沫可能破裂，也不会破裂。

造成企业负债过高的可能原因是：1、利润稳定，但土地价格高，开发成本高，自有资金不足；2、发展速度快，销售势头好，多债有利于加快扩张速度；3、现金流紧缺，为了维持公司的运营不得不举债。

类似于住宅抵押贷款，前两种情况下的高负债都是合理的，这是企业的主要业务需求，第三种是不合理的，企业的合理做法是削减成本或出售资产，而不是借钱。在第一种情况下，当地的价格和开发成本过高，房价不会突然变卖，企业的债务也不会上升；第二种情况是，当房屋没有按计划售出时，企业就没有债务。两者都会导致“泡沫”破裂。在第三种情况下，如果企业能够大幅度增加销售量或高价出售资产，他们就有钱还债，否则基本上就会被宣布破产。

增加一线城市能消除潜在的泡沫吗？

姚玉东提出了一线城市供不应求的问题。当然，这里的“供应”指的是可供出售的房屋数量。如果说导致一线城市房地产泡沫的真正原因是供不应求，那么逻辑应该是这样的：

中国有太多的人买房，需求也很大，但是买家去哪里买房子呢？每个人都必须愿意到一线城市去买房，因为一线城市房价最不可能下跌，买房等于赚钱。但是一线城市的数量是有限的，无论住在这个城市的人，不管怎么说，都是来买房子的，供不应求。而一线城市的房价也很昂贵，而且大多数购房者也会使用高额贷款。因此，有可能产生泡沫。

　　然后推断，如果一线城市的数量增加，结果是集中在四个一线城市的购房者人数分散到八个一线城市，而每个城市的需求下降，那么供应量就会充足，房价也不会飙升。

请注意，建立这一推理需要两个前提条件：1.在一线城市增加后，愿意在一线城市购买房产的人口总数少于一线城市的总人口。也就是说，涌入“新线”的新购房人群对所有房产来说都是不够的。在一线城市增加后，购房人口愿意从一个城市迁移到另一个城市。也就是说，我本来打算买一套“旧线”的房子，但在“新线”之后，我想买一套“新线”的房子，而不是买“旧线”的房子。

从常识上看，“新线”的兴起将吸引全国乃至全国的大批人。如果一线购房者的数量翻了一番，一线购房者的数量也翻了一番，即消除“泡沫”没有任何影响。当然，随着中国人口老龄化和年轻劳动力的减少，一线新购房者的数量可能少于一线城市。这样，就可以通过开辟一条“新的前线”来消除泡沫。

即使新置业的人数不多，也不要忘记第二点：“旧前线”的买家是否愿意迁往根据地？在市场经济条件下，理性人转移根据地的原因必须是：“新路线”的“效益成本”>“老路线”的“效益成本”。

假设在国家的支持下，“新线”的经济实力与“老路线”的经济实力相当，即就业机会、社会福利等方面的好处。但是，新开发的城市人口必须少，通勤时间、房租和房价等费用必须低于“旧线”。因此，应该有很多人愿意为此而搬家。但考虑到换工作、换房子、换家庭和朋友社交网络等因素，许多人将放弃留下来，而不愿获得更高的经济利润。

　　新增四个一线城市虽然不能达到“房价减半”的效果，但在一定程度上可以削弱现有一线住宅价格。

除了从房地产市场“泡沫”的角度增加一线城市的数量外，还有很多好处：对于那些离家出走和工作的人来说，他们可以选择离家乡更近的一线城市，度假回家更方便；平衡中国整体经济，削弱贫富不平等现象。因此，这实在是值得赞扬的。但是，我们怎样才能创造四条“新线”呢？这是个难题。荣360按揭(微信方代123)将继续为您解释这个问题。

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