咨询师原创 | 顶账房如何购买,办理手续又要注意什么呢?

   在威海房产市场中有新楼旁、二手房、回迁房等大家比较熟悉的房产类型，对于“顶账房”你可能比较陌生，大多购房者听到顶账二字，可能觉得这个房子有问题不好，可能会涉及到债务纠纷而导致房产无法过户或者无法办理房产证。那么这里，小编给大家解释一下什么是顶账房，以及买房顶账房应该注意些什么。

我们先来解释一下什么是顶账房，顶帐房，顾名思义：因为各方面债权关系，房地产开发商因资金流动紧张，把自己的动销不好的房子抵押给债权方。这个拿到抵押房子的人，可能是材料供应商，也可能工程建筑方，总之都是一些跟开发商有过商业往来，而无法获得开发商应结款项的，各个方面的人都有。于是，开发商把自己楼盘的一些房子作价后顶账给这些“债主”。而这些所谓的债主拿到房子后，他们也想把手里的房子出掉，好让手里的房子变成现金。这样，市场上就出现了顶账房这个名词。

    但是，大家想一想，如果这个城市楼市行情好的话，很少有顶帐房，大量顶帐房的出现，说明这个城市的楼市不是很景气，接盘力量不够强大，一线城市和热点二线城市有吗？极少，可以说基本没有！

威海之所以出现这些顶账房，主要还是因为在2017年之前，威海的整体楼市一般，设置很多楼盘不论是价格还是销量，都无法满足开发商对现金流的需求。我从15年开始关注威海楼市，15年威海楼市整体一般，到了年底有种扛不住的感觉，甚至出现烂尾楼盘的情况。但随着16年初热点二线城市楼市行情起来后，威海的楼市整体稳住了，虽在9到11月份有点疲软，但在16年底”跨年超级雾霾“后，洗肺城市看好，威海楼市一下挺住了，好多横了一年盘的小区，突然就上来了，涨幅4—7个点左右。所以在此之后，威海顶帐房的行情突然下降，好的顶帐房主就把房子放在手里，捂着观望！本人16年中接触顶帐房主的时候，许多有五、六个年头的小区还有顶帐房，现在估计很少了吧？行情不一样！到了今年威海房价较之16年以前少的上涨4成多的翻倍，这时候的一些顶账房主，看到了比较可观的利润，顺着威海购房者暴增之势出手变现。

    顶帐房的风险在哪里：第一、你在买一个不确定产权的房子；第二、你有可能贷不了款；第三、所谓的”包改合同“有可能改不了。另外就是很多中介打着顶账房的幌子去招揽吸引客户。

    顶帐说的如果真是直接去开发商售楼处，这个房子没人买，没有网签，并且没有备份（去不动产局查询）！而且你特别中意，那么这个房子还真可能考虑。但大部分情况是这样的：开发商把房子抵押给了债权方，债权方把房子不得已网签在自己名下并备份，如果你全款买了这个房子：那债权方所谓的“包改合同”如果在房管局不能操作的话，你交的钱是不是有风险?又或者你先付多少给他合适呢？

如果你预算不够的话，债权方和开发商之间还有博弈：首付款给了债权方，贷的款是在开发商售楼处办的，贷款直接打到了开发商帐户上，债权方再去要钱——那是从虎口里抠肉啊！所以债权方要你付很高的首付，来归避他自己坏帐的风险。

    一是买“顶账房”的时机是楼盘取得预售许可证之后。因为此时，购房者能在交钱之后很快拿到正规的商品房买卖合同，并能及时办理合同备案。这样，才能将购房风险降到较低。

   

    二是买“顶账房”要更认真仔细查看房子。并根据自己的实际需要综合考虑。

    三是购房者购买“顶账房”时，可能会面对“一房二卖”甚至“一房多卖”的尴尬局面。为避免这种情况发生，购房者在买房前应当到当地房产管理部门查阅房子的房产登记状况，看房子是否已经被卖出，或是设定了抵押。

    四是购房者还需要注意的是，虽然“顶账房”是由开发商抵押给了债权人一方的，但房子的产权仍属于开发商，因此购买“顶账房”，购房者就必须与开发商签订购房合同。

    五是售房收据也是不可忽视的材料。购房者一定要坚持由开发商出具收据，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

    当然，购买顶账房也有一定的好处。比如房子被顶账给债权方的时候，一般都是楼市不景气的时候，不排除一些品质、户型、位置都不错的房子以较低价格“卖”给了债券方。在现在威海房产市场房源紧缺的情况下，顶账房主拿出来销售，在可选性和价格方面都有一定的优势。只是，在买卖过程中一定要甄别各种操作手续。

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