“以房养老”又添新勇士|人保寿险与幸福人寿并肩(附深度分析)

截至今年6月底，以房养老首轮试点已经结束。虽然认可并接受的人并不多，但并没有影响试点扩大的计划。

，总结了试点过程中遇到的问题和挑战，指出住房反向抵押养老保险为老年人提供了一种新的养老选择。

黄洪指出，尽管试点总体运行平稳，但也遇到了传统养老观念、政策环境、市场环境等方面的问题和挑战。特别是由于该项业务是一项将反向抵押和养老年金保险相结合的创新型业务，除传统保险业务所需面对的长寿风险和利率风险外，还需要应对房地产市场波动、房产处置等风险挑战，每单业务的成本和承保周期都远超过传统保险业务。

当时，黄洪要求，2016年要在现有四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题，使更多的老年人享受到这项政策福利。

2016年7月，，老年人住房反向抵押养老保险试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市。上述四省中，每省开展试点的地级市原则上不超过3个。试点期间延长至2018年6月30日。

第一，以房养老对传统养老观念是一个很大的挑战。自古以来，中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承。参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。

第二，房屋价值的波动是以房养老业务的主要风险。房屋的价值是养老抵押贷款的关键，也是产品定价的核心影响因素。如果抵押房屋价值下跌，下跌损失风险由保险公司承担；如果房屋价值一直上涨，保险公司则面临一定的道德风险——部分早期投保的老人可能会选择退保，而后再重新购买“以房养老”产品，以获取更多的养老金。

第三，涉及房屋的产权政策、法律制度也是推动以房养老业务的障碍。对于城市居民而言，住房有着70年土地使用权限制，用来“以房养老”的房屋一般居住了几十年，保险机构拿到此类住房面临很大的政策风险——土地使用权到期之后，如何续期和处置，当前国内尚无明确规定。说到底，“以房养老”缺乏顶层设计，没有配套政策，政府支持力度也有限。

第四，以房养老还面临贷款利率变化和被保险人的长寿风险。人均寿命的增加，意味着出售“以房养老”产品的保险公司要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值，这就进一步降低了开展业务的意愿。

第五，在以房养老业务的具体操作上也面临诸多难题。作为一款保险产品，合同条款复杂，一般老年人难以理解。同时，在业务流程中，包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节，都需要中介机构的参与，并支付不菲的中介费用，这就提高了交易运营的成本，而提高的成本，最终还是由投保人买单。

反向抵押养老保险（又称“以房养老”或“倒按揭”）对于我国应对老龄化社会的挑战有着重要意义。、上海、广州和武汉试点“住房反向抵押养老保险”以来，市场反响惨淡。迄今为止，全国只有幸福人寿一家公司参与，参保家庭亦不足百户。2016年7月，，把试点范围大大地扩大。但要进一步促进相关市场的发展，还需积极应对试点期间出现的问题。

顾名思义，“倒按揭”就是很多人更为熟悉的住房按揭贷款的反面。按揭贷款的借款人按月偿还贷款，还清后拥有房屋的产权。这个的反面，就是拥有房屋产权的家庭，以房产作为抵押，领取现金，贷款到期时需偿还本金和利息。试行的以房养老，允许借款人住在所抵押的房子里，直至身故，同时要求借款人为60岁以上。老人身故后，保险公司获得所抵押房产的处置权，用此来偿还贷款。

美国、加拿大、欧洲和中国香港都有金融保险机构提供以房养老的产品。中国自2015年由幸福人寿推出第一款以房养老产品以来，只有60户家庭参与，也没有其他保险公司跟进（至今年6月底）。老年人和市场对于这项满足老年人居家养老和增加养老现金流的产品似乎并不买账。

试点期间，媒体经常报道，当老人被问到倒按揭时，经常十分顾虑子女的看法。一种看法是中国的传统观念是“养儿防老”，很多人认为其潜台词是大部分财产要留给子女。把房子抵押给保险公司，一方面担心子女会被认为不孝敬老人，另一方面也担心子女会因此不再关心老人。因此，有评论认为倒按揭不符合中国国情。老人的这些顾虑是很自然的，但也是一种误解。

很多中国的现实国情都说明有必要进一步研究以房养老在中国的可行性，找到适合中国的模式，以促进这个市场的发展。首先，参加倒按揭和孝敬父母的传统观念并不矛盾。感恩报答父母是因为父母对子女无私的爱，并不是因为未来父母会把全部家产传给子女。如果把孝敬父母和房产挂钩，则是对这一传统美德的玷污。

其次，老人的顾虑根本上是因为当前中国城市尤其是一线城市的房价增速已经超过收入增速，使年轻人独立购房变得越来越困难。一个衡量购房压力的指标是房价相对于家庭年收入的比例。根据上海易居房地产研究院的报告，2015年全国的平均房价收入比为7.2。深圳的房价收入比更是高达23.2。为此，老人可能觉得要维持较高的储蓄率，不愿意动用房产来提高自己的生活质量。

应对高房价不应由老人买单，高房价也不是倒按揭这一市场所特有的问题。购房负担的两代甚至三代间的转移是否公平和可持续，有待商榷。高房价和对未来房价走向的不确定，也是很多保险企业对此持观望态度的一个原因。当前，国家正试图通过各项政策促使房地产市场走向更平稳健康发展的道路，比如“十三五”规划纲要就对此从供需两侧提出了很多好的想法。因此，不能因为房地产市场暂时的不成熟而认为倒按揭就不适合中国。笔者认为房地产市场走向成熟是必然的，当前的波动并不妨碍倒按揭在中国的潜在市场。

另外，参加以房养老并不意味着房产就给了保险公司。参照美国的倒按揭，以房养老可以设计成以房子为抵押，金融机构给老人提供一定的信用额度。老人如果不从中支出，还是拥有完全的房产处置权。如果因为医疗、改善居住条件等等需要大额开销，可从中便捷地支出，而不用额外申请。相应的利息只从实际支出日开始计算。老人也可以通过偿付本金利息来重新拥有房产的完全处置权。当然，设计出适合中国的倒按揭产品还需要进一步研究分析。

(部分摘自微信公众号苏宁财富资讯，分析部分摘自财经，作者为暨南大学经济与社会研究院助理教授史炜）

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